“돈방석 앉을 일만 남았다” 웃음꽃 폈는데… 하루아침에 날벼락 맞자 ‘맙소사’

서울 재건축 단지 주민들 직격탄
조합원 지위 양도 불가 충격에 혼란
자금계획 틀어져 대출규제도 강화

정부가 발표한 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 재건축 추진 단지들이 혼란에 빠졌다.

집값 상승을 기대했던 이들은 이제 주택을 팔 수도 없고 대출도 어려워지는 ‘이중고’에 직면하게 됐다.

특히 조합설립인가 이후 단계에 있는 단지들은 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되고, 대출 규제까지 강화되어 사업 진행에 차질이 우려되는 상황이다.

하루아침에 ‘팔 수 없는 집’ 된 재건축 아파트

부동산R14에 따르면 16일 기준 서울에서 재건축을 추진 중인 단지는 총 249곳으로 18만 2천여 가구에 달한다.

이 중 조합설립인가 이후 절차가 진행되는 단지는 141개, 7만 1천789가구로 조사됐다. 이들 단지는 투기과열지구 지정으로 16일부터 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됐다.

10년 거주 및 5년 보유 조건을 충족한 1주택자이거나 세대원 전체가 지방이나 해외로 이전하는 경우에만 예외적으로 양도가 가능하다.

수도권의 한 재건축 단지 초소형 주택 소유자 A씨는 “재건축 주택을 팔아 청약 당첨된 신혼집에 들어갈 계획이었는데 갑자기 모든 계획이 틀어졌다”며 좌절감을 표현했다.

다주택 보유자들, ‘물딱지’ 공포에 휩싸여

투기과열지구 지정은 복수 물건 보유자들에게 더 큰 타격을 입혔다. 이 지역에서는 조합원당 주택 공급이 1가구로 제한되면서 동일 단지 내에 2주택 이상 보유한 사람들은 1가구를 제외한 나머지가 현금청산 대상이 된다.

다른 정비사업 단지까지 소유하고 있는 경우에도 5년 재당첨 제한에 걸려 관리처분 시기가 5년 내에 겹치면 추가 주택은 현금청산을 받아야 하는 처지다.

서울의 한 재건축 조합원은 “이제 조합인가 이후에는 팔지도 못하고 복수 소유 주택은 ‘물딱지’가 될 위기”라며 “이런 상황에서는 재건축 자체를 반대하는 주민들이 늘어날 것”이라고 우려했다.

목동 신시가지도 여러 단지가 이미 조합설립인가를 받아 지위양도가 금지됐으며, 14단지는 16일 신탁사 지정고시와 동시에 투기과열지구로 지정되는 악재가 겹쳤다.

이러한 거래 제한에 더해 금융 규제까지 강화되면서 재건축 추진 단지의 어려움은 더욱 가중되고 있다.

대출규제 강화로 정비사업 위축 불가피

양도 제한과 함께 대출 규제 강화는 정비사업 조합의 불안을 증폭시키고 있다.

이주비 대출은 종전처럼 유지되지만, 잔금대출에서는 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한되고 15억 원 초과 주택은 대출 한도가 2억~4억 원 감소한다. 이는 자금 계획에 큰 차질을 빚게 하는 요인이다.

한 재건축 단지 추진위원장은 “매도가 막히고 현금청산 대상자가 늘어나면서 이미 조합설립인가를 미루자는 목소리가 나오고 있다”며 “과거에도 규제지역일 때 정비사업이 크게 위축됐는데, 앞으로 사업 일정이 상당히 지연될 가능성이 높다”고 전망했다.

J&K도시정비 백준 대표는 “재개발 구역도 거래 침체와 가격 하락이 계속되면 사업성 악화로 전반적인 정비사업이 위축될 것”이라며 “향후 분양가 상한제까지 도입된다면 정비사업은 더 큰 차질을 빚을 수 있다”고 경고했다.

정부는 이번 대책에서 공급 확대 기조를 고려해 분양가 상한제를 제외했지만, 고분양가 논란이 커질 경우 언제든지 추가 규제 카드를 꺼낼 가능성이 남아있다.