“집값 오를 일만 남았다더니” 날벼락 맞았는데… 조용히 미소 짓는 ‘이곳’, 어디길래

서울 전역 토지거래허가구역 지정
규제 풀린 인접 지역 ‘희색’
초강력 삼중 규제에 분당 ‘충격’

정부가 발표한 초강력 부동산 규제에 시장이 뒤흔들리고 있다.

서울 전역과 경기 12개 지역을 삼중 규제로 옭아맨 대책에 분당 재건축 단지는 패닉에 빠진 반면, 규제망을 비켜간 인접지역은 ‘반사이익’ 노리는 매수자들로 북새통을 이루고 있다.

고강도 삼중 규제에 ‘충격파’… 재건축 사업 비상

정부가 15일 발표한 부동산 대책은 기존 규제를 확대하고 강화하는 형태로, 주택 시장 과열을 진정시키려는 의도가 담겨있다.

특히 경기 성남시 분당구, 과천, 수원, 의왕시 등 최근 아파트 가격 상승세가 두드러지던 지역들이 대거 규제 영향권에 포함되면서 현장의 반응은 냉랭하다.

현장에서는 예상보다 훨씬 강도 높은 규제지역 지정에 강력한 불만이 터져 나왔다. 특히 삼중 규제로 묶인 분당 지역은 재건축 사업에 큰 충격을 받은 모습이다.

분당 재건축연합회장은 정부 발표 이후 재건축 추진단지 관계자들의 강한 불만을 전하며, 고정소득이 없는 고령층 입주민들이 대출 제한과 입주권 양도 금지 조치까지 겹치면서 조합 설립에 동의하기 어려워졌다는 우려를 표했다.

이러한 규제지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 하향 조정되어 주택 구입 자금 마련의 문턱이 높아진다.

여기에 더해 재건축은 조합 설립 인가 후, 재개발은 관리처분 인가 후부터 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지돼 사업 추진에 걸림돌로 작용할 전망이다.

규제 비껴간 수도권 인접지, ‘풍선효과’ 기대감 폭발

반면, 서울 25개 구와 경기 12개 시·구가 일제히 고강도 규제지역으로 지정되자 규제의 그물망을 비켜간 수도권 외곽과 인접 지역으로는 투자 수요가 몰릴 것이라는 ‘풍선효과’ 기대감이 고조되고 있다.

이들 지역은 2년 실거주 의무나 강화된 대출 제한을 적용받지 않아 이전과 동일한 조건으로 주택 매수가 가능하다는 이점을 지니고 있기 때문이다.

특히 서남부권에서는 안양시 만안구가 대표적인 수혜지로 주목받고 있다. 인접한 동안구, 광명, 서울 구로·금천구가 모두 규제지역이 되었음에도 만안구만 규제에서 제외된 덕분이다.

실제로 규제 발표 당일에는 그동안 미분양으로 고전하던 단지에 수천 명의 수요자가 관심을 보이는 등 시장 분위기가 급변하는 모습을 보였다.

동북부 지역에서는 구리시와 남양주시가 유사한 수혜를 누릴 것으로 전망된다. 온라인 커뮤니티에서는 규제 발표 직후부터 “구리와 남양주 신축 아파트가 최대 수혜를 보게 될 것”이라는 기대 섞인 목소리가 이어지고 있다.

구리는 서울과의 뛰어난 접근성으로 이미 주목받아 왔으며, 남양주는 수도권광역급행철도(GTX)-B 노선 개통이 예정된 별내신도시와 다산신도시를 중심으로 투자 심리가 고조되는 분위기다.

서북부 지역에서도 고양시 덕양구의 덕은지구와 GTX-A 노선이 지나는 킨텍스 일대 신축 아파트들 역시 서울 규제의 반사이익을 기대하는 움직임이 감지된다.

규제지역 인근 부동산 중개업소들은 “대책 발표 직후 잠시 소강상태를 거친 뒤 다시 매수 문의가 폭발적으로 증가할 것”으로 내다보고 있다.

규제를 피해간 이들 지역은 교통망 확충과 택지개발 등 개발 호재와 맞물려 단기적으로 투자 수요가 집중될 가능성이 높아 보인다.