“이젠 국물도 없다”…수도권 집 사려던 외국인들 ‘날벼락’

수도권 대부분 토허구역 지정
실거주 목적 외 매입 금지
갭투자 완전 차단 조치

외국인들의 투기성 주택 매입이 집값을 끌어올린다는 지적이 이어지자, 정부가 마침내 강력한 규제 카드를 꺼내들었다.

국토교통부가 21일 중앙도시계획위원회 심의를 통해 발표한 조치에 따르면, 수도권 대부분 지역이 외국인 토지거래허가구역으로 새롭게 지정된다. 이제 외국인들이 실거주 목적 없이는 수도권에서 주택을 구입할 수 없게 된 것이다.

수도권 전면 규제망 가동

이번 토허구역 지정 범위는 상당히 광범위하다. 서울은 전 지역이 포함됐고, 경기도는 양주시, 이천시, 의정부시, 동두천시, 양평군, 여주시, 가평군, 연천군을 제외한 23개 시군이 대상이다. 인천시는 동구, 강화군, 옹진군을 뺀 7개 자치구가 해당된다.

기존에 서울시가 강남 3구와 용산구에 한정해 적용했던 토허구역과는 달리, 이번 조치는 아파트는 물론 단독주택, 연립주택, 다세대주택까지 모든 주거용 건물에 적용된다. 다만 오피스텔은 비주택으로 분류돼 규제 대상에서 제외됐다.

규제 기간은 이달 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간이다. 정부는 향후 시장 상황을 살펴본 뒤 필요시 연장을 검토할 방침이라고 밝혔다.

실거주 의무와 강력한 제재

새로운 규제의 핵심은 까다로운 실거주 의무다. 토허구역에서 주택 매입 허가를 받은 외국인은 허가일부터 4개월 안에 해당 주택에 입주해야 하고, 이후 2년간 계속 거주해야 한다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자 방식은 완전히 불가능해진다.

위반 시에는 강력한 제재가 따른다. 해당 지자체장이 3개월 이내 기간을 정해 이행 명령을 내리고, 이를 따르지 않으면 토지 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 매년 부과된다. 위반 정도가 심각하면 허가 취소까지 가능하다.

이상경 국토부 1차관은 “현장 점검을 통해 외국인 주택 취득자의 실거주 의무 이행을 철저히 확인할 것”이라며 “의무 위반 정도가 심각하면 허가를 취소할 수도 있다”고 경고했다.

급증하는 투기성 거래가 불러온 강수

이번 규제 조치의 배경에는 최근 몇 년간 급증한 외국인 투기성 거래가 있다. 2022년 이후 수도권 외국인 주택거래가 연평균 26% 이상 늘어나며, 올해 7월까지 누적 거래건수가 4400건을 넘어섰다.

특히 자금 출처가 불분명한 고가 거래가 빈번하게 발생했다. 12억원에서 20억원대는 물론 100억원대 거래까지 나타나면서 투기 우려가 커졌다. 내국인들은 각종 대출 규제와 실거주 의무 등 엄격한 제한을 받는 반면, 외국인들은 상대적으로 자유롭게 매입할 수 있어 ‘역차별’ 논란도 일었다.

정부는 또한 투기과열지구에만 적용되던 자금조달계획서 제출 의무를 토허구역까지 확대하고, 해외자금 출처와 비자 유형 등을 추가로 확인하도록 관련 양식도 개정할 예정이다.

의심스러운 자금은 금융정보분석원에 통보돼 해외 공조 절차로 이어지고, 양도차익 관련 정보는 국세청을 거쳐 해외 과세당국에 전달된다.

이상경 차관은 “이번 대책은 해외 자금 유입을 통한 외국인 투기 방지를 위한 것”이라며 “외국인의 시장 교란 행위를 원천적으로 차단하고 집값을 안정시켜 우리 국민의 주거복지에 기여할 것”이라고 강조했다.

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외국인 부동산 규제, 집값 안정에 효과 있을까?

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