“노태우부터 윤석열까지”…서민들 숨죽인 이유, 40년 만에 ‘초유의 상황’

수도권은 반등, 지방은 하락… 양극화 심화
정권 따라 바뀐 규제, 시장 불신만 키웠다
전세는 들썩, 거래는 뚝… 관망세 짙어진다

서울 성수동의 한 부동산 중개업소. 전화는 울리지 않고, 사무실엔 적막만 흐른다.

“작년 이맘때만 해도 매수 문의가 하루에도 몇 건씩 왔는데… 요즘은 다들 ‘좀 더 기다려보자’고 하네요.”

중개인의 말이 지금 부동산 시장 분위기를 정확히 보여준다. 겉보기엔 매매도 전세도 수치는 크게 변하지 않는다. 하지만 속을 들여다보면 완전히 다른 이야기다.

수도권은 슬금슬금 오르고, 지방은 계속 떨어진다. 마치 한 몸 안에서 서로 다른 방향으로 흐르는 두 개의 강물 같다.

집값 잡으려다 거래까지 얼렸다… 반복되는 정책의 역설

2025년 상반기 한국 부동산 시장의 키워드는 ‘양극화’와 ‘거래 절벽’이다.

서울과 경기 일부, 특히 재개발·재건축 기대감이 있는 신축 단지는 소폭 반등 중이지만, 주택 매매 거래량은 수십 년 내 최저 수준에 근접하며 시장 기능 자체가 마비 위기에 처했다.

재개발과 재건축은 낡은 주택을 허물어 새로 짓는 정비사업으로, 이런 지역엔 미래 가치 상승을 기대한 수요가 몰린다. 반면 대구, 광주, 전남 등 지방은 여전히 하락세다.

이런 ‘K자형’ 시장 분화는 과거에도 있었지만, 최근 그 격차가 극단적으로 벌어지면서 지방 주민들에게는 전례 없는 어려움으로 다가오고 있다.

여기에 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 위기까지 겹치면서 상황은 더욱 복잡해졌다.

고금리와 부동산 경기 침체로 건설사 자금난이 심화되고, 일부에선 연쇄 부도 가능성까지 제기된다.

더 심각한 건 최근 주택 인허가와 착공 물량이 급감하면서 2~3년 뒤 ‘공급 절벽’이 현실화될 우려가 커지고 있다는 점이다.

신도시 쏟아내고 세금 조이고… 40년 정책의 흔적

이런 흐름은 하루아침에 만들어진 게 아니다. 지난 40여 년간 각 정부 부동산 정책의 누적 결과다.

1980년대 말 노태우 정부는 치솟는 집값을 잡으려 주택 200만 호 건설을 추진했다. 분당, 일산 같은 1기 신도시가 탄생했지만 인프라 부족으로 ‘잠만 자는 도시’라는 비판을 받았다.

이후 노무현 정부는 정반대 전략을 택했다. 종합부동산세 도입, 강력한 대출 규제 등을 쏟아냈다. 종합부동산세는 고가 부동산 보유자에게 부과하는 세금이다.

하지만 규제는 가격보다 거래를 먼저 얼렸고, 오히려 사람들의 불안을 키웠다.

집값은 뛰고 전세는 사라지고… ‘규제의 역설’ 되풀이

이명박 정부는 금융위기를 맞아 규제를 완화하고 보금자리주택을 대량 공급했다. 문재인 정부는 다시 강한 규제로 돌아섰다. 다주택자 세금 중과, 임대차 3법 등이 연이어 나왔지만 서울 아파트값은 오히려 폭등했다.

임대차 3법은 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제를 통칭하는데, 세입자 보호 취지와 달리 집주인들이 전세를 꺼리면서 전세난이 심해지는 역설을 낳았다.

윤석열 정부는 완화 방향으로 돌아섰다. 재건축 기준을 완화하고 세금 부담을 낮췄지만, 실제 입주까지는 시간이 걸린다.

그 사이 시장은 금리 인하 가능성, 건설사 PF 부실 우려, 정책 변화 전망 등이 뒤섞이며 방향을 잡지 못하고 있다. PF는 건설회사가 아파트를 지을 때 은행에서 빌리는 대출로, 최근 일부 업체 부실이 시장 불안 요소로 작용한다.

전세는 오르고 매수는 멈췄다… 신중해진 시장의 눈치 싸움

거래는 줄었지만 전세는 조용히 들썩인다. 수도권은 전세 수요가 몰리며 가격이 오르지만, 지방은 여전히 약세다. 공급 감소와 갱신 수요가 겹치면서 하반기 전세 불안이 더 커질 전망이다.

지금의 부동산 시장은 그 어느 때보다 조용하면서도 복잡하다.

과거와 달라진 점은, 시장 참여자들의 판단이 점점 더 신중해지고 있다는 것이다. 단순히 규제냐 완화냐를 따지는 것을 넘어, 이제는 정책의 일관성과 신뢰성까지 함께 살피려는 시선이 늘고 있다.

이러한 변화는 현재의 관망세를 형성한 핵심 요인으로 작용하고 있다. 아직 안심하기에는 이르지만, 시장이 점차 성숙해지고 있다는 신호로도 해석할 수 있다.

앞으로 차기 정권이 어떤 부동산 정책을 통해 이러한 불편과 불확실성을 해소할 수 있을지, 그 귀추가 주목된다.