“지금 살고 있는 우리 집 주인이 중국인이라고요?” 서울 거주 A씨의 놀란 목소리에는 당혹감이 가득했다.

최근 외국인들의 국내 부동산 매입이 급증하면서, 이와 같은 반응이 더는 낯설지 않게 됐다. 특히 수도권을 중심으로 한 투기성 매입이 급증하면서 내국인들의 우려도 커지고 있다.

부동산 매입 규모와 특징

국토교통부 통계에 따르면 지난해 6월 기준 외국인이 소유한 주택은 9만5천58호로 집계됐다. 이는 전체 주택의 0.49%에 해당하는 수치이다.

주목할 점은 이 중 73%가 서울과 경기, 인천 등 수도권에 집중돼 있다는 사실이다. 경기도가 3만6천755호로 전체의 38.7%를 차지했고, 서울이 2만3천85호로 24.3%, 인천이 9천407호로 9.9%를 기록했다.

지역별로는 제조업 공단이 밀집한 부천과 안산이 각각 4천844호, 4천581호로 가장 많았다. 이어서 수원 3천251호, 시흥 2천924호, 평택 2천804호 순이었다. 이는 산업단지가 많은 지역을 중심으로 외국인 주택 소유가 늘어나고 있음을 보여준다.

국적별 현황과 주택 유형

국적별로는 중국이 5만2천798호로 전체의 55.5%를 차지했다. 이어 미국이 2만1천360호, 캐나다가 6천225호를 기록했다. 중국인들의 주택 구매가 많은 이유는 지리적 근접성과 한류 열풍, 안정적인 생활환경 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다.

주택 유형별로는 아파트가 5만7천467호로 60.5%를 차지했다. 연립·다세대는 2만9천228호, 단독주택은 8천363호였다. 특히 5채 이상 다주택을 보유한 외국인도 452명에 달했으며, 3채 이상 소유자는 총 1천242명으로 집계됐다.

더욱 놀라운 것은 미성년자의 고가 부동산 매입 사례다. 8살짜리 중국 어린이가 경기도에 아파트를 매입했고, 미국 청소년이 서울 용산에 27억원짜리 주택을 구매했다.

한 40대 미국인은 수도권과 충청권에 무려 45채의 주택을 소유하고 있었으며, 학생비자로 입국한 중국인 여학생이 인천에 빌라 2채를 매입해 월세 수익을 올리는 사례도 확인됐다.

더욱 문제가 된 것은 불법 자금 조달이다. 가상자산을 이용한 환치기로 주택 매입 자금을 마련하거나, 1만 달러 이상의 현금을 불법 반입하는 사례가 적발됐다. 심지어 경제활동이 제한된 방문 동거 비자로 입국해 임대사업을 하는 사례도 57건이나 발견됐다.

내국인들이 각종 대출 규제에 묶여 있는 동안 외국인들은 자국 금융기관을 통해 자유로운 자금 조달이 가능했다. 서울 강남의 한 중국인이 89억원짜리 펜트하우스를 중국 현지 은행 대출로 매입한 사례는 이러한 규제 허점을 여실히 보여준다.

특히 외국인들은 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 규제를 받지 않아 상대적으로 자유로운 부동산 매입이 가능했다. 또한 본국의 다주택 보유 여부를 확인하기 어려워 취득세와 양도소득세 중과 적용도 사실상 불가능했다.

이에 정부는 2023년 2월부터 한국 내 주소가 없는 외국인의 부동산 구매 시 한국인 위탁관리인 지정을 의무화했다. 또한 장기체류 외국인의 경우 외국인 등록 사실 증명서 제출을 필수화했다.

이는 세계적 추세와도 맥을 같이한다. 캐나다 온타리오주는 외국인에게 20%의 투기세를 부과하고 있으며, 영국은 2% 추가 인지세를 적용해 외국인 부동산 투자를 억제하고 있다.

미국은 주별로 규제를 달리하며 일부 주에서는 농지 소유를 제한하기도 한다. 중국의 경우 외국인의 주거용 부동산 구매를 엄격히 제한하여 1년 이상 체류한 경우에만 허용하고 있다.

이처럼 정부는 외국인의 부동산 투기를 막기 위해 규제를 강화하고 있지만, 여전히 사각지대가 존재한다는 지적이 나오고 있다. 전문가들은 더욱 체계적인 모니터링 시스템 구축과 함께 실효성 있는 규제 방안 마련이 시급하다고 입을 모으고 있다.