꿈에 그리던 노른자 땅인데 “이젠 답도 없다”… 등 돌리는 서민들 ‘아뿔싸’

강남권 재건축 분양
전용 84㎡에 현금 25억 필요
초강력 대출 규제로 중산층 진입 차단

한때 ‘로또 청약’이라 불리며 중산층에게 내 집 마련과 자산 증식의 꿈을 안겨줬던 서울 강남권 아파트 청약 시장이 이제는 ‘현금 부자들만의 리그’로 변모했다.

정부의 초강력 부동산 대책과 대출 규제가 실수요자의 진입 장벽을 급격히 높이면서, 수십억 원의 시세 차익이 예상되는 강남권 분양 단지에 당첨되더라도 수억 원의 현금을 보유하지 못하면 입주조차 불가능한 상황이 벌어졌다.

27억 반포 단지, “현금 25억이 필수”

서울 서초구 반포동의 ‘래미안 트리니원'(반포3주구 재건축)이 11월 10일 특별공급을 시작하며 규제 지역 내 첫 분양 단지로 시장의 관심이 쏠렸다.

이 단지의 특별공급 평균 경쟁률은 86.5대 1을 기록했으며, 특히 생애 최초 주택자 모집에 9천825명이 지원하는 등 뜨거운 열기를 보였다.

전용 84㎡ 분양가는 최고 27억 4천900만 원 수준이며, 인근 아파트 시세가 60억 원을 웃돌아 당첨 시 수십억 원의 시세 차익이 예상된다.

그러나 이 로또 청약은 대출 규제로 인해 현금 동원력이 청약의 성패를 가르는 핵심 요소가 되었다. 10·15 부동산 대책에 따라 주택담보대출 한도가 시세 구간별로 축소되었기 때문이다.

반포동의 전용 59㎡ 아파트 시세가 이미 25억 원을 넘어선 만큼, 이번 일반 분양 물량은 전용 59㎡와 84㎡ 모두 잔금 대출 가능액이 2억 원 수준에 머무를 것으로 관측된다.

결국 전용 59㎡를 기준으로도 약 18억 원, 전용 84㎡는 약 25억 원이 넘는 현금이 있어야 잔금 납부가 가능한 셈이다.

전세 보증금 활용까지 막히자 ‘절망’

현금 부담을 더욱 가중시키는 것은 중도금과 잔금 납부 일정이다. 래미안 트리니원은 입주 예정일이 내년 8월인 후분양 단지로, 당첨자는 10개월 안에 모든 분양 대금을 납부해야 한다.

여기에 중도금 집단 대출(LTV)마저 40%로 제한되면서, 분양가의 20%에 해당하는 중도금을 개인이 직접 조달해야 한다.

과거 중산층 실수요자들이 현금 부족 문제를 해결했던 ‘전세 보증금 활용’ 전략도 막혔다.

규제지역으로 지정된 곳들이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 대출을 받을 경우 세입자를 받아 잔금을 치르는 행위가 사실상 금지되었기 때문이다.

투기과열지구에서는 가점제 위주로 배정되어 가점이 낮은 청년층이나 신혼부부는 당첨 기회조차 얻기 어려운 상황이다.

현금 부자 독식 우려, 양극화 심화

이번 청약 결과는 정부의 규제 정책이 의도와 달리 주택 시장의 양극화를 심화시키고 있다는 비판에 힘을 싣는다.

현금 유동성이 풍부한 자산가들은 높은 시세 차익이 예상되는 강남권 핵심 단지를 독식하고, 대출 의존도가 높은 중산층 실수요자는 청약 시장에서 밀려나고 있다는 지적이다.

신규 규제 지역으로 지정된 경기도 광명, 수원 등 외곽 지역 단지들 역시 대출 규제의 직격탄을 맞아 실수요자들의 자금 부담이 커졌다.

전문가들은 청약 문턱이 높아지고 갭투자가 원천 차단되면서 시장 전체의 거래 위축이 장기화될 수 있다고 전망한다.