발길 ‘뚝’ 끊기나 했는데 “이상징후 나타났다”… 서울 부동산에 무슨 일이

10·15 부동산 대책
서울 아파트 거래량 급감
‘영끌’ 30대 매수세는 최고치

정부가 부동산 시장 과열을 막기 위해 꺼내 든 ‘초강력 규제’가 서울 아파트 거래 시장을 꽁꽁 얼어붙게 만들었다.

그러나 이러한 거래 위축 이면에는 정반대로 30대 젊은 층의 매수 비중이 4년 만에 최고치를 기록하는 뜻밖의 이상 현상이 감지되었다.

규제의 틈을 파고든 수요와 여전히 꺼지지 않는 가격 상승 기대감이 시장의 이중적인 모습을 만들고 있다.

거래량 78.9% 급감, 부동산 시장 ‘일시 정지’

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 전역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶인 지난달 16일부터 이달 5일까지 3주간의 서울 아파트 매매 거래량은 규제 시행 직전 3주간 대비 78.9% 감소한 것으로 집계되었다.

특히 지난달 20일부터 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 매매 시장은 더욱 얼어붙었다.

토지거래허가구역 지정 이후 계약일 기준으로 집계된 거래는 398건에 불과했으며, 기존에 규제로 묶여 있던 강남 3구와 용산구를 제외하고는 거래가 거의 이뤄지지 못하고 있다.

토지거래허가구역에서는 관청의 거래 허가를 받아야 하며 2년 실거주 의무까지 부과되어 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 차단된 결과로 풀이된다.

30대 매수 비중 4년 만에 최대치 기록

시장이 얼어붙는 가운데, 주택을 사들인 연령층 분석에서는 뜻밖의 현상이 나타났다. 한국부동산원이 9일 발표한 통계에 따르면, 10·15 대책 발표 직전인 지난 9월 신고된 서울 아파트 매매 거래량의 36.7%를 30대가 사들였다.

이는 2021년 9월 이후 4년 만에 가장 높은 수치이다. 반면 40대의 매수 비중은 두 달 연속 30% 미만으로 떨어져 대조를 보였다.

이러한 현상은 대출 규제 강화의 영향을 덜 받는 30대의 ‘영끌 매수’가 가세한 영향으로 해석된다.

생애 최초 주택 구입자나 신생아 특례 대출 등 저리의 정책 자금 지원을 받을 수 있는 30대의 매수 비중이 상대적으로 높아진 것이다.

시장 전문가들은 규제 이후에도 서울 아파트값이 상승세를 보이자, 더 늦기 전에 서둘러 집을 사려는 30대의 ‘패닉 바잉’ 수요가 늘었다고 분석했다.

특히 강서구(48.0%), 관악구(46.1%), 성동구(45.5%) 등 상대적으로 아파트값이 낮거나 직장과 가까운 지역을 중심으로 30대의 매수 비중이 크게 나타났다.

정책 자금 혜택 30대 vs 청년층 청약 진입 장벽

전문가들은 토지거래허가구역 확대로 갭투자는 막혔지만, 규제 지역에서도 생애 최초 주택 구매자에게는 주택담보대출비율(LTV)이 70%까지 유지되는 등 정책 자금 활용이 가능한 30대의 매수 비중은 당분간 더 높아질 수 있다고 전망한다.

다만, 투기과열지구에서는 세대주만 청약할 수 있고, 전용 85㎡ 이하 물량의 70%가 가점제로 배정되는 등 청년층이나 신혼부부에게는 여전히 높은 청약 문턱이 남아있다.

노원구의 한 공인중개사는 “시장이 안정되면 최대 6억 원까지 대출이 가능한 15억 원 이하 아파트를 중심으로 젊은 층의 매수세가 다시 살아날 수도 있다”고 말했다.