너도나도 빚내서 몰리더니 “이대론 안 돼’… 정부, 결국 ‘초강수’ 만지작

집값 과열 양상에 정부 비상
다주택 가계 대출 잔액 사상 최대
규제지역 확대 등 추가 대책 예고

최근 서울 한강벨트와 경기 일부 지역을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하면서 부동산 시장에 다시금 과열 조짐이 나타나고 있다.

급증한 다주택자 대출 규모와 서울·경기지역의 심상치 않은 가격 오름세가 맞물리자 당국은 금융과 지역 규제 카드를 만지작거리며 고심에 빠졌다.

억눌렸던 다주택자 대출, 다시 사상 최대치 경신

13일 국회 기획재정위원회 소속 조국혁신당 차규근 의원이 발표한 자료에 따르면, 2건 이상 주담대를 보유한 다주택 가계의 대출 잔액은 2024년 말 기준으로 337조 1천억 원으로 집계됐다. 이는 기존 최고치였던 2021년 말의 336조 6천억 원을 넘어선 수치다.

차 의원은 “최근 다주택자 주담대 잔액 증가는 이전 정부의 대출 규제 완화 영향”이라며 강력한 규제 지속을 주문했다.

다주택자 대상 세제와 대출 규제가 강화됐던 2021~2022년 사이 잔액이 일시적으로 감소했으나, 규제 완화 이후 다시 증가세로 돌아섰다.

다만 전체 주택담보대출에서 다주택자 비중은 2021년 말 34.2%에서 2024년 말 30.0%로 축소되는 추세다.

비규제지역 중심 집값 급등, 규제지역 확대 ‘유력’

이러한 상황에 서울·경기 일부 지역의 집값이 급등하면서 정부는 추가 대책 마련에 나섰다.

더불어민주당과 정부, 대통령실은 12일 고위 당정협의회를 열고 불안정한 부동산 시장 대응방안을 논의했으며, 이르면 이번 주 중 관련 대책이 발표될 전망이다.

한국부동산원 자료를 보면, 최근 3개월간 아파트 매매가격 상승률은 서울 성동구(5.01%), 경기 성남 분당구(4.99%), 서울 광진구(3.57%) 등 주로 비규제지역에서 두드러졌다.

이에 따라 현재 강남 3구와 용산구에만 적용 중인 투기과열지구와 조정대상지역을 성동·광진·마포구 등 과열이 심한 지역으로 확대하는 방안이 유력시되고 있다.

금융규제도 강화…LTV·DSR 조정 예고

규제지역이 확대될 경우 해당 지역의 주택담보대출비율(LTV) 상한은 무주택자 기준으로 기존 70%에서 40%로 강화된다.

이미 가격이 크게 오른 지역은 대출 영향이 제한적이나, 영등포구, 양천구 등은 LTV 하향에 따른 대출 한도 감소가 예상된다.

금융당국 역시 대출 규제 강화를 준비 중이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 핵심으로, 전세대출 등 예외 영역에도 DSR을 적용하거나 현행 40%인 DSR 한도를 35% 수준으로 낮추는 방안이 검토되고 있다.

다만 특정 주택가격 초과 시 LTV 0% 적용은 ‘선수요’ 자극 우려가 제기된다.

이번 대책에서 세제 카드는 제외될 것으로 보인다. 대출 규제와 공급 확대 외에 세제 조치가 필요하다는 의견도 있었으나, 내년 지방선거를 앞두고 서울 주택 소유자들에게 ‘세금 폭탄’ 비판이 나올 것을 경계하는 분위기다.