고강도 대출 규제 후 수요 급감
9억 이하 저가 아파트에 몰려
지방은 규제 제외돼 ‘활기’
정부의 6·27 대출 규제가 단행된 이후 서울 아파트 시장의 지각변동이 뚜렷해지고 있다.
한때 과열됐던 서울 아파트 시장에서 중고가 아파트 매수자들이 일제히 등을 돌린 반면, 대출 규제에 상대적으로 영향을 덜 받는 저가 아파트와 지방 시장으로 수요가 몰리는 현상이 포착됐다.
6억 한도의 벽, 저가 아파트로 수요 몰려
11일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 6·27 대출 규제 이후 43일(6월 28∼8월 10일)간 신고된 서울 아파트 유효 거래량은 총 4,646건으로, 이 중 9억 원 이하 거래가 49.5%(2,052건)를 차지했다.
규제 직전 43일간 9억 원 이하 거래 비중이 37.7%(5,473건)였던 것과 비교해 비중이 11.8%포인트 증가한 수치다.
특히 6억 원 이하 아파트 거래 비중은 대출 규제 전 14.7%에서 규제 후 22.8%로 8.1%포인트 증가해 가장 큰 폭의 상승을 기록했다.
주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한되면서 LTV(주택담보대출비율) 70%를 적용받는 지역에서는 집값 9억 원까지가 대출 한도를 온전히 활용할 수 있는 마지노선이 됐다.
여기에 7월부터 시행된 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)도 소득 대비 대출 한도를 감소시켜 저가 아파트 선호 현상을 더욱 강화했다.
중고가 아파트 시장 ‘빙하기’, 강남·마포·성동구 직격탄
반면 9억 원 초과 아파트 시장은 급격히 냉각됐다. 9억 원 초과∼15억 원 이하 아파트 비중은 34.7%에서 28.6%로 6%포인트 감소했고, 15억 원 초과∼30억 원 이하 구간은 23.0%에서 15.6%로 무려 7.4%포인트 줄어들었다.
이 가격대는 주로 강남권 소형 아파트나 마포·성동구 등 인기지역 중대형 아파트로, 이번 대출 규제의 직격탄을 맞은 셈이다.
15억∼30억 원대 아파트가 밀집한 성동구는 거래가 88.6%(809건→92건) 줄었고, 마포구도 84.5%(704건→109건) 감소했다.
반면 9억 원 이하 아파트가 많은 강북구(54% 감소), 도봉구(58% 감소), 노원구(66.1% 감소) 등은 상대적으로 타격이 적었다.
규제 사각지대 지방 부동산, ‘풍선효과’ 뚜렷
서울 아파트 시장이 얼어붙는 동안, 대출 규제에서 제외된 지방 부동산 시장은 반사이익을 누리고 있다.
6·27 고강도 대출 규제에서 제외되고 정부가 스트레스 DSR 3단계 적용을 지방은 연말까지 유예하면서 부산, 대구, 광주 등 5대 광역시를 중심으로 거래가 활발해지는 반등 신호가 나타나고 있다.
부산 해운대구 ‘경동리인뷰 1차’ 전용 84㎡는 최근 10억 7,000만 원에 거래되며 직전보다 1억 500만 원이나 올랐고, 광주 북구 ‘운암 롯데캐슬’ 전용 122㎡는 7,200만원 상승한 4억 6,500만 원에 거래됐다.
KB부동산의 매수우위지수에 따르면 5대 광역시의 수요지표는 5월 16.33에서 6월 21.35, 7월 21.77로 석 달 연속 상승세다.
전문가들은 수도권 주택시장에 가해진 강력한 대출 규제로 내 집 마련 문턱이 높아지면서, 상대적으로 규제가 약한 지방 시장으로 수요가 옮겨가는 ‘풍선효과’가 뚜렷하게 나타나고 있다고 분석했다.
규제가 만든 새로운 시장 균형점을 찾아가는 과정에서, 부동산 시장의 지형도는 계속해서 변화할 전망이다.
