“날아간 내 집 마련의 꿈?” 정부 ‘폭탄’에 난리인데… 은퇴 앞둔 5060 ‘활짝’, 무슨 일?

10·15 부동산 대책 이후
오피스텔로 투자 쏠림
5060 투자자 월세 수익 관심

정부의 강력한 부동산 규제로 주택시장에 한숨이 깊어지는 가운데, 50~60대 투자자들은 오히려 활기를 띠고 있다.

10·15 부동산 안정화 대책 이후 아파트 시장이 얼어붙었지만, 규제의 사각지대에 놓인 오피스텔 시장은 오히려 상승세를 타며 은퇴를 준비하는 5060세대의 투자처로 주목받는 상황이다.

규제 피한 오피스텔, 거래량·가격 모두 상승세

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~9월 서울 오피스텔 거래량은 9628건으로, 지난해 같은 기간(8313건)보다 16% 증가했다.

가격도 강세다. 한국부동산원 자료를 보면 서울 오피스텔 매매가격지수는 지난 6월 99.70에서 계속 상승해 지난달 99.82까지 올랐다.

이런 상승세는 10·15 부동산 안정화 대책으로 서울 모든 자치구와 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 더욱 가속화될 전망이다.

토지거래허가구역 내 아파트 구매 시에는 전입과 실거주 의무가 발생하지만, 오피스텔은 이런 규제에서 자유롭다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정부의 고강도 규제에서 비교적 자유로운 오피스텔이나 경매 시장으로 투자 수요가 이동하는 현상이 나타날 수 있다”고 설명했다.

은퇴 준비 5060세대, 안정적 월세 수익에 주목

오피스텔 시장의 특별한 수혜자는 은퇴를 준비하거나 이미 은퇴한 5060세대다.

이들에게 오피스텔은 아파트보다 진입 비용이 낮고, 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자처로 자리 잡고 있다.

실제로 서울 오피스텔 소유주 중 50대(26.3%)와 60대 이상(33.7%)이 전체의 약 60%를 차지하며, 대부분이 노후 대비 월세 수익을 목적으로 투자하고 있다.

특히 전용면적 40㎡ 이하 소형 오피스텔에 대한 관심이 높다. 은퇴 후 매달 100만 원 이상의 현금 흐름을 확보하려는 목적으로, 예금보다 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문이다.

2025년 전국 평균 오피스텔 임대수익률은 5.51~5.59%로, 서울 4.8%, 대전 7.8% 등 지역별로 차이가 있다.

주택담보대출비율(LTV)도 대부분 지역에서 70%로 유지되고 있어, 레버리지를 활용한 투자가 가능하다는 점도 장점이다.

게다가 2025년 전국 오피스텔 입주 예정은 1만 1,994실로 전년 대비 64.1% 감소해 공급 부족에 따른 시세 강세가 예상된다.

투자 전 꼼꼼한 검토 필요

그러나 전문가들은 무작정 뛰어드는 것보다 몇 가지 주의점을 살펴볼 것을 조언한다. 주거형 오피스텔은 주택 수에 포함돼 취득세와 보유세 중과 대상이 될 수 있고, 환금성이 아파트보다 떨어질 수 있다.

지역별 시장 상황도 다르다. 신규 공급이 많은 지역은 경쟁 심화와 공실 우려가 존재한다.

금리와 경기 상황에 따라 시장 변동성이 클 수 있어, 역세권이나 확실한 배후수요가 있는 입지를 우선적으로 고려해야 한다.

전문가들은 “시세 차익보다는 안정적인 임대수익 중심으로 접근하는 것이 바람직하다”며 “단기 수익보다 장기적인 관점에서 현금 흐름 확보에 초점을 맞추는 것이 5060세대에게 더 안전한 선택이 될 것”이라고 조언했다.