꿈에 그리던 재건축인데 “심상치 않은 분위기”…집주인들, 이유가?

1기 신도시 재건축 과제 산적
높은 거액 분담금이 최대 변수
지역적 양극화도 문제도 우려

“재건축이 되면 웃을 줄 알았는데, 웃음은커녕 한숨만 나옵니다.”

1기 신도시의 한 아파트 주민이 털어놓은 말이다. 30년 넘게 살아온 집을 새 아파트로 바꾸는 기쁨도 잠시, 수억 원에 달하는 추가 분담금 소식에 주민들의 얼굴에는 먹구름이 끼었다.

1기 신도시, 재건축 기대감에서 우려로

재건축 기대감으로 들떴던 1기 신도시의 분위기가 심상치 않다. 분당과 일산 등 수도권 1기 신도시 곳곳에서 들려오는 주민들의 한숨 소리가 깊어지고 있다. 황금알을 낳는 거위로 여겨졌던 재건축 사업이 이제는 ‘돈 먹는 하마’로 전락했다는 우려가 커지고 있다.

가장 큰 걸림돌은 예상을 훨씬 뛰어넘는 추가 분담금이다. 분당의 경우 전용면적 84제곱미터 기준으로 약 2900만 원의 추가 분담금이 예상된다.

또한, 일산에서는 3억 원을 훌쩍 뛰어넘는 분담금이 예측되고 있는데, 일부 지역에서는 이보다 더 많은 수억 원대의 분담금이 필요할 것으로 전망된다.

치솟는 분담금의 주요 원인

이처럼 분담금이 치솟은 배경에는 여러 요인이 있다. 우선 선도지구 선정을 위해 각 단지가 약속한 추가 공공기여가 있다.

여기에 이주대책용 임대주택 비율을 높게 설정한 것도 부담을 키웠다. 신도시별로 재정비 기준 용적률에 차이가 있어 사업성에도 영향을 미쳤다.

특히 최근 2-3년간 건설업계를 강타한 공사비 급등이 결정적인 영향을 미쳤다. 건설공사비지수는 최근 3년간 약 30%나 상승했다.

코로나19 팬데믹 이후 발생한 공급망 교란, 우크라이나-러시아 전쟁으로 인한 원자재 가격 상승, 최저임금 인상과 주 52시간제 시행 등이 겹치면서 공사비가 천정부지로 치솟은 것이다.

고령 거주자들에게 더욱 큰 부담

“수억 원의 분담금을 어떻게 마련하나요?”

1기 신도시 거주자 중 상당수가 은퇴한 고령자라는 점에서 이 문제는 더욱 심각하다. 이들에게 거액의 분담금은 감당하기 힘든 부담이다. 결국 일부 주민들은 재건축을 포기하고 이주를 고민하는 상황까지 이르렀다.

정부도 이 문제의 심각성을 인식하고 대책 마련에 나섰다. 한국부동산원을 통해 분담금 산출 업무를 지원하고, 미래도시펀드를 조성해 초기 사업비를 지원하는 방안을 검토 중이다. 고령자를 위한 분담금 마련 지원 방안도 논의되고 있다.

하지만 이러한 노력에도 불구하고 우려는 여전하다. 분담금 문제로 인한 주민 간 갈등이 심화되면서 사업 추진이 지연될 가능성이 크다.

더욱이 재정적 여력이 있는 부촌을 중심으로 사업이 빠르게 추진될 경우, 1기 신도시 내 지역적 양극화도 우려되는 상황이다.

재건축 문제의 광범위한 영향과 해결책

전문가들은 이 문제가 단순히 재건축 사업의 문제를 넘어 전체 주택 시장과 경제에 영향을 미치는 중요한 이슈라고 지적한다.

재건축 사업의 지연과 중단은 도심 주택 공급 부족으로 이어질 수 있으며, 이는 중장기적으로 주택 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다는 것이다.

이에 대한 해결책으로 주 52시간제 탄력 적용, 최저임금 차등 적용 등 제도 개선과 함께 과도한 공공기여제 개선, 분양가 상한제 해제, 용적률 상향 등 규제 완화가 필요하다는 목소리가 나온다.

또한, 미분양 물량의 공공흡수나 PF 구조조정을 위한 금융 지원 등 공공의 역할 확대도 검토해야 한다는 의견도 나오는 상황이다.