“이렇게나 많이 준다고?”…집주인 돈방석 앉게 된 재건축 아파트, 대체 어디길래?

용산 재개발 두고 건설사 ‘조건 전쟁’
HDC는 고이주비·저금리·빠른 공사로 승부
포스코는 유예 혜택·대규모 지원금으로 맞불

“요즘 재개발 경쟁 진짜 장난 아니네”, “조합원들 진짜 행복한 고민하겠다”

서울 한복판 용산에서 펼쳐지는 1조 원 규모 재개발 사업을 둘러싸고, 건설사 간 이례적인 조건 경쟁이 치열하다.

서울 용산정비창 전면1구역을 두고 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 맞붙으며, ‘누가 더 조합원에게 매력적인 조건을 제시하느냐’를 두고 전략 싸움이 뜨겁게 전개되고 있다.

고이주비 vs 고촉진비… 양사 조건 경쟁 ‘점입가경’

이번 사업은 공사비만 약 1조 원에 달하는 초대형 프로젝트다. 여기에 조합원 분담금 부담을 최소화하려는 건설사들의 조건 싸움이 극한으로 치닫고 있다.

HDC현대산업개발은 이주비에서 승부수를 띄웠다. 가구당 최소 20억 원, 주택담보대출비율(LTV) 150%라는 파격적인 금융 조건을 내세운 것이다.

이는 업계에서도 유례없는 수준으로, 추가 대출에도 동일한 비율을 적용해 소규모 지분 조합원들도 넉넉한 이주 자금을 확보할 수 있도록 설계됐다.

공사비 측면에서도 공격적이다. 평당 858만 원을 제안해 조합이 예상한 960만 원보다 100만 원 이상 낮고, 포스코이앤씨보다도 저렴하다. 여기에 조달 금리를 ‘CD+0.1%’로 책정해 금융 부담을 크게 낮췄으며, 공사 기간도 42개월로 경쟁사보다 5개월 짧다.

반면 포스코이앤씨는 ‘사업촉진비’라는 무기를 꺼내 들었다. 무려 1조 5000억 원 규모다. 이는 국내 정비사업 사상 최대 규모로, 조합원 이익을 앞세운 정공법이라 할 수 있다.

포스코이앤씨는 이주비로 16억 원, LTV는 160%를 제시했다. 액수 자체는 다소 낮지만 담보 인정 한도가 높아 실질적인 대출 가능 금액은 오히려 크다는 분석도 있다.

특히 분담금 납부 방식에서 ‘입주 시 100% 납부’ 또는 ‘입주 후 2+2년 유예’라는 이중 옵션을 제공해, 조합원의 자금 계획에 유연성을 더했다.

공사비 지급 방식도 진화… “언제 내느냐가 관건”

양사 모두 조합원의 자금 부담을 줄이는 데 주안점을 두고 있지만, 접근 방식은 다르다.

HDC현대산업개발은 전통적인 방식에서 조달금리를 최대한 낮춰 부담을 줄이는 전략이라면, 포스코이앤씨는 아예 ‘지급 시기 자체를 늦추는’ 방식으로 대응하고 있다.

포스코 측은 공사비 지급을 분양 수입금 안에서 처리하겠다는 조건을 걸었고, 공사비 지급 시점을 착공 후 18개월로 유예했다. 여기에 공사비 물가 상승분도 20개월 뒤로 미루겠다는 조건을 붙였다.

자금 집행의 압박을 뒤로 미루는 대신, 조합이 안정적으로 분양 수입을 확보할 시간을 벌어주겠다는 셈이다.

또한 포스코이앤씨는 국내 5대 시중은행과 협약을 맺고, 대출 금리까지 낮추는 보조 장치를 더했다. 조합원 입장에서는 지금 당장 내야 할 돈이 줄어든다는 점에서 매력적인 조건일 수 있다.

용산 하늘 바꿀 초대형 재개발 눈앞에

이번 용산정비창 전면1구역 사업은 지하 6층부터 지상 38층까지 총 12개 동, 아파트 777가구와 오피스텔 894실, 상업·업무시설로 구성되는 대규모 프로젝트다.

시공사 선정은 오는 6월 중순 예정돼 있으며, 누가 최종 승자가 될지는 조합의 선택에 달려 있다.

이처럼 파격적인 조건 경쟁이 벌어지며 정비사업 시장의 판도에도 변화의 바람이 불고 있다. 공사비와 이주비 같은 전통적 경쟁 요소를 넘어, ‘언제 얼마를 어떻게 부담할 것인가’에 대한 세부 전략까지 맞붙는 구도다.

업계에서는 이번 경쟁이 향후 재개발 시장의 기준점이 될 가능성도 제기하고 있다. 어느 쪽이 최종 선정될지에 따라, 향후 유사 사업에서의 건설사 제안 방향도 크게 달라질 전망이다. 향후 귀추가 주목된다.