‘국평이면 다 된다’는 옛말 “적당히 비쌌어야지”…아파트 시장에 무슨 일이?

서울 중대형 평형 청약률 급감, 소형 평형은 160대 1 기록
고분양가·고금리에 수요자 부담 커져 선호도 변화
강남권 대형 평형 경매도 유찰 속출… 소형 평형만 ‘북적’

서울 도심의 한 아파트에서 충격적인 상황이 벌어졌다. 전용면적 85㎡ 이상 중대형 평형의 계약률이 60%에 그친 것이다.

반면 같은 단지 전용면적 59㎡ 이하 소형 평형은 분양 시작 3일 만에 전 세대가 완판되는 극과 극의 양상을 보였다. 한때 프리미엄을 기대하며 청약자들이 줄을 섰던 중대형 평형 아파트가 이제는 외면받고 있다.

소형 평형은 ‘날개 돋친 듯’… 중대형은 ‘한숨’

부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 지난달 31일 발표한 자료에서 이러한 현상이 뚜렷하게 나타났다.

지난해 서울에서 분양된 아파트 청약 단지 중 전용면적 60㎡ 이하 평형은 1952가구 모집에 무려 31만4121명이 몰려들어 평균 경쟁률이 160.92대 1을 기록한 것이다.

반면 전용면적 102㎡ 초과 135㎡ 이하 평형은 1023가구 모집에 1만2404명이 신청해 평균 경쟁률이 12.13대 1에 그쳤다. 전용면적 135㎡ 초과(16.08대 1)와 85㎡ 초과 102㎡ 이하(13.95대 1) 평형도 낮은 경쟁률을 보였다.

이는 분양가 상승이 중대형 평형의 인기를 떨어뜨리는 주요 원인으로 지목됐다. 주택도시보증공사(HUG)의 조사에 따르면 지난해 12월 기준 서울 민간아파트 분양가에서 전용면적 85㎡ 초과 102㎡ 이하 평형은 3.3㎡당 평균 4969만6000원으로 가장 비쌌다.

이와 함께, 102㎡ 초과 평형은 4591만7000원으로 그 뒤를 이었는데, 이는 서울 전체 평균 분양가 4408만9000원을 훌쩍 뛰어넘는 수준이다.

경매시장도 ‘소형 평형’ 쏠림 뚜렷

경매시장의 분위기도 심상치 않다. 지지옥션에 따르면, 지난해 서울 아파트 경매 물건은 3267건으로 2015년(3472건) 이후 가장 많았다. 특히 2024년 12월 전국 아파트 경매 진행 건수는 49개월 만에 최다인 3510건을 기록했다.

또한 강남권 신축이나 준신축 대형 평형 아파트들의 유찰도 잇따랐다. 지난달 5일 강남구 대치동 대치아이파크 전용 120㎡는 감정가 38억9000만원에도 유찰됐다.

서초구 잠원동 상지 리츠빌 카일룸 전용 169㎡역시 세 차례나 유찰된 끝에 지난달 감정가(52억8000만원)의 75.96%인 40억1110만원에 겨우 낙찰됐다.

반면 서울 외곽지역의 소형 아파트는 여전히 인기다. 강서구 등촌동 등촌10단지주공 전용 58㎡는 지난달 2차 경매에서 36명이 입찰해 감정가 7억4000만원의 96%인 7억1030만원에 낙찰됐다.

또한 서대문구 영천동 독립문삼호 전용 85㎡도 34명이 입찰해 감정가 10억1100만원의 85.1%인 8억6000만원에 낙찰되며 뜨거운 관심을 입증했다.

공급도 줄어드는 중대형 평형

미래 전망도 밝지 않다. 부동산 시장 분석업체 부동산인포와 부동산R114의 분석 결과, 올해 서울에서 입주 예정인 전용면적 85㎡ 초과 아파트는 3124가구로 전년 대비 23.2% 감소할 전망이다.

더 충격적인 것은 내년 전망이다. 공급량이 1068가구로 더 줄어 올해의 26.3% 수준에 그칠 것으로 예상된다.

반면 전용면적 60㎡ 이하 소형 평형과 60~85㎡ 중소형 평형은 올해 입주 물량이 증가세를 보인다. 전용면적 60㎡ 이하는 올해 1만6650가구로 늘어날 전망이다.

부동산 업계 관계자는 “중대형 평형의 분양가는 17억 원을 넘어서는데, 이는 마포구나 강동구 등 다른 지역 아파트 단지와 비슷한 수준”이라며 “수요자들이 가격 저항을 느끼며, 선택의 폭을 넓히고 있는 상황”이라고 설명했다.

또 다른 전문가는 “분양가가 높아지면서 투자 가치가 떨어졌다고 판단한 수요자가 늘어난 점이 중대형 평형 수요 감소의 한 원인”이라고 분석했다. 여기에 “대내외 경제 불확실성이 커지면서 고가 아파트 구매가 리스크로 작용할 수 있다는 인식이 퍼지고 있다”고 덧붙였다.

한편, 재건축 추진 단지는 여전히 관심을 받고 있다. 최근 롯데건설을 재건축 시공사로 선정한 서울 용산구 산호아파트 전용면적 41㎡는 경매 2차 기일에 10명의 응찰자가 몰려 최저 입찰가 8억1040만원을 크게 웃도는 11억5237만원에 낙찰됐으며, 낙찰가율은 113.8%를 기록했다.