“이미 집값도 떨어졌는데”… 정부 규제에 발목 잡힌 이곳 ‘난리’, 무슨 일?

서울 전역 삼중 규제
아파트값 하락 지역까지 포함
재개발·재건축 사업 제약 가중

정부가 서울 전역과 경기도 일부 지역에 전례 없는 초강력 부동산 규제인 ’10·15 주택 시장 안정화 대책’을 시행한 후, 시장에서 격렬한 반발과 비판이 이어지고 있다.

인근 지역으로 가격 상승이 번지는 풍선 효과를 막기 위해 투기과열지구와 토지거래허가구역 등 ‘삼중 규제’를 무리하게 일괄 적용했다는 지적이 나온다.

특히 이미 집값이 하락세를 보이던 강북 외곽 지역까지 규제에 묶이면서, 서민들의 주거 안정은커녕 재개발 사업이 좌초될 위기에 놓였다는 원성이 커지고 있다.

집값 하락 지역까지 규제… “노원이 무너진다” 반발

이번 10·15 대책은 규제지역 지정의 적법성 논란을 낳고 있다. 한국부동산원 조사에 따르면, 정부가 2023년 1월 투기과열지구에서 해제했던 서울 21개 구 가운데 도봉구, 금천구, 강북구 등 8개 구는 10·15 대책 발표 직전까지도 아파트값이 오히려 하락세를 보였다.

집값이 하락했는데도 다시 규제지역으로 묶이면서, 해당 지역을 중심으로 강한 반발이 발생한다.

실제로 노원구에서는 ‘강남 잡으려다 노원이 무너진다’는 문구가 적힌 현수막 약 200장이 구내 곳곳에 게시되었다.

노원구 등 강북 지역은 재개발·재건축 사업성이 높지 않은데, 투기과열지구로 지정되면서 조합원 지위 양도 제한이나 5년간 재당첨 제한 등 사업 추진에 제약이 생겼기 때문이다.

박상철 노원미래도시정비사업추진단장은 갑작스러운 규제로 사업성이 높지 않은 지역의 정비사업은 더욱 어려워졌다고 말했다.

획일적 규제에 ‘계약 파기’ 등 선의의 피해 속출

이번 10·15 대책의 획일적인 규제 적용은 주택 시장과 정비 사업 전반에 대혼란을 초래했다.

특히 재건축 조합설립인가를 받은 단지들은 규제 발표 이후 조합원 지위 양도 가능 여부가 불확실해지면서 주택 매도에 제약이 걸렸다.

목동, 여의도처럼 기존에도 토지거래허가구역이던 지역은 투기과열지구로 추가 지정되면서 곳곳에서 거래 당사자들 간 계약 파기 및 매매 무산 갈등이 불거졌다.

매매 약정서를 체결하고 지방자치단체의 거래 허가를 기다리던 당사자들이 갑작스러운 규제 지정으로 조합원 지위 양도가 불투명해졌기 때문이다. 국토교통부에는 한 달 동안 100건에 가까운 관련 민원이 접수되었다.

국토부는 대책 발효 이전에 체결된 매매 약정서를 규제 예외로 인정하는 방식으로 피해자를 구제할 방침이며, 관련 시행령 개정안이 이르면 이번 주에 발표될 예정이다.

부동산 전문가들, “정교함 부족한 규제” 비판

정부의 규제 정책을 둘러싼 적법성 논란도 커진다. 주택법 시행령에 따르면 조정대상지역 지정 요건은 ‘직전 3개월 주택 가격 상승률이 해당 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 경우’여야 한다.

그러나 정부가 7~9월 통계 대신 6~8월 통계로 규제지역을 지정한 사실이 드러나면서, 집값이 덜 오른 곳까지 규제에 포함되었다는 논란이 정치권을 중심으로 확산되었다.

급기야 개혁신당 천하람 의원은 이번 규제지역 지정은 위법 행위라며 11월 11일 10·15대책 취소를 요구하는 행정소송 효력 정지 가처분을 제기했다.

건국대 박합수 부동산대학원 겸임교수는 “전례 없는 초강력 규제를 발표했으나 정교함이 부족해 시장에 부작용이 나타나고 있다”며 획일적인 규제 일변도에서 벗어나야 한다고 제언했다.

투미부동산컨설팅 김제경 소장은 투기과열지구 대거 지정으로 재건축·재개발 추진을 반대하는 목소리가 높아지고 사업 지연이 불가피해졌다고 지적한다.