“정부가 드디어”, “참다 못해 칼 빼 들었다”…한국 부동산 시장 ‘놀라운 변화’

정부, 하반기부터 전세대출 한도 대폭 축소
소득·기존대출 따라 보증한도 차등 적용
200조 육박한 전세대출…서민층 이자부담 급증

“이제 전세 들어갈 방법이 없네요. 월세로 가야 하나…” 전세대출 규제 소식에 무주택 서민들의 한숨이 깊어지고 있다.

국토교통부가 지난 9일 발표한 새로운 전세대출 정책이 서민들의 주거 사다리를 걷어차는 것이 아니냐는 우려의 목소리가 커지고 있다.

당장 올해 하반기부터 소득이 낮거나 기존 대출이 많은 세입자들은 지금보다 훨씬 적은 금액의 전세대출을 받게 될 전망이기 때문이다.

“상환능력 없다” 대출한도 줄인다

정부가 200조원을 넘어선 전세대출 시장에 강력한 제동을 걸었다. 국토교통부는 올해 하반기부터 차주의 소득과 기존 대출 등 상환능력을 고려해 전세대출 보증한도를 산정하기로 했다.

주택도시보증공사(HUG)도 세입자의 상환능력을 반영해 보증한도를 조정한다고 밝혔다. 지금까지는 3억원짜리 전셋집을 구하는 세입자는 소득과 관계없이 2억4000만원까지 전세대출이 가능했다.

대출금을 상환하지 못하더라도 HUG가 전액을 책임지는 구조였다. 하지만 이제는 소득이 낮거나 기존 대출이 많으면 한도가 대폭 축소될 수 있다.

국토부 관계자는 “HUG 전세대출 보증의 경우 소득이 거의 없는 사람도 상환능력을 벗어나는 대출을 받는 부작용이 있었다”며 “이를 바로잡기 위해 상환능력을 반영해 보증한도를 조정하게 됐다”고 설명했다.

대출규제 강화에 이자부담도 크게 늘어

정부의 이번 조치로 전세대출 보증비율도 낮아진다. 올해 1분기부터 HUG와 서울보증보험의 보증비율은 현재 100%에서 90%로 축소된다. 수도권의 경우 이보다 더 낮출 수 있다는 검토까지 이뤄지고 있다.

보증한도가 줄어들면 은행들은 더욱 까다로운 심사를 진행하고 금리도 인상할 가능성이 크다. 결국 보증을 받지 못한 대출금액은 금리가 더 높은 신용대출이나 다른 대출 상품으로 채워야 하는 상황이다.

특히 다세대주택이나 연립주택, 빌라 등에 거주하는 서민들의 전세대출이 더욱 어려워질 것으로 예상된다. 더욱이 이자 부담도 한층 더 무거워질 전망이기 때문에 이미 높은 이자 부담에 시달리고 있는 서민층에게는 큰 타격이 될 수밖에 없다.

“전세대출이 집값 올린다”…정부의 고민

정부가 전세대출 규제를 강화하는 배경에는 과도한 전세대출이 전셋값과 집값 상승을 부추긴다는 판단이 깔려있다.

실제로 지난해 전세대출 보증규모는 HF와 HUG를 합쳐 82조5311억원에 달했다. 2019년 57조1584억원과 비교하면 5년 만에 50%나 급증한 것이다.

국토연구원의 최근 연구결과도 이를 뒷받침한다. 전세대출 보증이 3.8% 증가하면 전셋값이 연간 8.21% 오른다는 분석이다.

하지만 현장의 목소리는 다르다. 소득이 적은 무주택 서민들은 전세대출마저 막히면 더 비싼 월세로 내몰릴 수밖에 없다며 대책 마련을 호소하고 있다.

국토부 관계자는 “소득이 낮거나 거의 없는데도 과도한 대출을 받는 경우가 많아 이를 조정하려는 것”이라며 “세입자들의 부담을 고려해 충분한 유예기간을 두고 시행할 예정”이라고 설명했다.