월 100만 원씩 따박따박? “이게 답이었네”…5060 은퇴자들 몰리자 ‘들썩’

매달 100만 원씩 통장에 들어온다?
은퇴자들 오피스텔 투자 열풍
모르면 당하는 세금 폭탄 주의보

“매달 월세가 연금처럼 꼬박꼬박 들어오니 마음이 놓인다.” 은퇴 후 안정적인 현금 흐름을 고민하던 60대 박 모 씨의 말이다. 은행 이자는 성에 차지 않고, 주식은 불안하다.

이러한 고민 속에 아파트보다 문턱이 낮은 오피스텔이 새로운 투자 대안으로 급부상하고 있다. 부동산 시장의 강력한 규제가 오히려 오피스텔 시장으로 은퇴자들의 발길을 이끌고 있는 기현상이 벌어지고 있는 것이다.

하지만 장밋빛 전망 뒤에는 날카로운 가시가 숨어있다. 세금과 수익률의 함정을 모른 채 ‘묻지마 투자’에 나섰다가는 연금은커녕 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 경고의 목소리가 커지고 있다.

‘규제의 역설’이 쏘아 올린 오피스텔 열풍

최근 오피스텔 시장의 열기는 각종 지표에서 명확히 드러난다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 자료를 분석한 결과, 올해 8월 기준 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 5.59%를 기록했다.

이는 관련 통계 집계가 시작된 2024년 1월 이후 최고치이다. 이러한 현상의 배경에는 정부의 고강도 부동산 규제가 자리 잡고 있다.

천정부지로 솟은 아파트 가격과 강력한 대출 규제로 내 집 마련과 추가 투자가 사실상 불가능해졌다. 다주택자를 겨냥한 취득세, 보유세, 양도소득세 중과는 아파트 투자 심리를 얼어붙게 만들었다.

갈 곳을 잃은 유동 자금은 자연스레 규제가 덜한 오피스텔로 쏠렸다. 이른바 ‘풍선효과’다.

오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류돼 아파트보다 대출 규제에서 자유롭고, 청약 시 무주택 자격도 유지할 수 있다는 장점이 부각됐다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 1월부터 7월까지 서울 오피스텔 거래량은 7,505건으로 지난해 같은 기간보다 19.2%나 급증했다.

한 부동산 업계 관계자는 “단순 투자 상품을 넘어 1~2인 가구를 위한 실거주 공간으로 오피스텔의 역할이 바뀌고 있다”며 “높아진 아파트 진입 장벽 앞에서 주거형 오피스텔을 선택하는 수요는 계속 늘어날 것”이라고 전망했다.

숫자 뒤에 숨은 ‘진짜 수익률’의 함정

연 5.59%라는 수익률은 매력적으로 보인다. 하지만 이는 세금과 각종 비용을 제하기 전의 ‘명목 수익률’이라는 점을 명심해야 한다. 실제 통장에 들어오는 돈은 생각보다 적을 수 있다.

임대 소득을 얻으면 재산세와 임대소득세를 내야 한다. 상황에 따라 종합부동산세 대상이 될 수도 있다. 여기에 중개수수료, 도배나 수리 같은 유지보수비, 그리고 임차인을 구하지 못하는 공실 기간의 손실까지 고려해야 한다.

예를 들어 3억 원짜리 오피스텔에서 연 1,500만 원의 임대 수입을 올려도, 각종 세금과 비용을 제외하면 실제 손에 쥐는 돈은 1,000만 원 남짓으로 줄어들 수 있다.

한 투자 전문가는 “오피스텔은 시세 차익을 노리는 아파트와 달리, 매달 현금 흐름을 만드는 ‘수익형 부동산’이라는 본질을 이해해야 한다”고 조언했다.

또한 아파트에 비해 매매가 활발하지 않아 급히 현금이 필요할 때 제값에 팔기 어려울 수 있다는 ‘환금성 리스크’도 반드시 인지해야 한다고 덧붙였다.

“청약은 무주택, 세금은 다주택?”…가장 무서운 세금 폭탄

오피스텔 투자의 가장 큰 복병은 바로 ‘세금’이다. 많은 투자자들이 ‘청약 시 무주택 자격 유지’라는 장점에만 주목하지만, 세법의 잣대는 전혀 다르다. 주거용으로 사용하는 오피스텔은 세법상 ‘주택’으로 간주되기 때문이다.

이는 다른 주택을 보유하고 있을 경우, 오피스텔 한 채 때문에 ‘다주택자’가 되어 세금 중과 대상이 될 수 있음을 의미한다.

취득세부터 다르다. 오피스텔은 주택 수와 무관하게 4.6%의 취득세율이 적용돼 1~3%인 주택보다 훨씬 높다.

더 큰 문제는 양도소득세와 종합부동산세다. 다주택자가 되면 주택을 팔 때 양도세가 중과되고, 매년 내는 종부세 부담도 크게 늘어난다.

한 세무 전문가는 “청약 자격과 세법상 주택 수는 별개라는 사실을 모르고 투자했다가 나중에 세금 고지서를 받고서야 후회하는 사례가 비일비재하다”며 “투자 전 반드시 자신의 주택 보유 현황에 따른 세금 문제를 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 강력히 경고했다.

안정적인 노후를 꿈꾸며 시작한 투자가 자칫 ‘세금의 늪’으로 빠질 수 있다는 지적이다.