6년 새 100조 급등? “이대로는 안 된다”… 속 타는 서민들만 ‘발 동동’

전세대출 규제 강화 본격화
주거 안정 명분으로 규제 예외 적용
DSR 적용 등 다양한 규제안 제시

서민 주거 안정이라는 명분으로 규제의 사각지대에 놓였던 전세대출에 대한 정부의 강력한 규제 움직임이 본격화되고 있다.

6년 만에 100조 원에서 200조 원으로 급증한 전세대출이 부동산 시장 과열의 주범으로 지목되면서 정부가 마침내 칼을 빼 들었다.

전세대출, 더 이상 규제 예외 아니다

한국금융연구원은 26일 발표한 ‘국내 주택 임대차시장 제도개선 방향’ 보고서에서 전세대출에도 주택담보대출과 같이 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용해야 한다고 밝혔다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 “규제 사각지대에 놓인 전세대출 통계를 명확히 하고, 과잉 대출을 통한 갭투자를 차단해야 한다”고 강조했다.

전세대출은 2019년 100조 원을 돌파한 이후 올해 들어 200조 원 수준까지 급증했다.

주택담보대출 1000조 원에 비하면 규모가 작지만, 부동산 시장에 미치는 영향력은 이미 무시할 수 없는 수준이 됐다는 평가다.

‘갭투자’ 차단 위한 DSR 규제 검토

전세보증금을 레버리지 삼아 주택을 매입하는 이른바 ‘갭투자’가 확산되면서 부동산 가격 급등의 원인으로 지목되고 있다.

신 연구위원은 “전세보증금은 임대차 계약에 따른 임대인의 부채 성격을 갖는다”며 “규제 일관성 측면에서 전세대출 역시 DSR 산정에 포함하는 것이 타당하다”고 설명했다.

이어 “전세대출이 DSR 규제에 편입되면 과잉 차입을 통한 갭투자 유인이 차단될 것”이라고 강조했다. 정부의 국정운영 5개년 계획에도 ‘DSR 적용 예외 범위 단계적 축소’가 포함됐다.

위험가중치 상향과 보증비율 축소 방안

금융연구원은 전세대출의 위험가중치(RWA)를 상향 조정하는 방안도 제시했다. 위험가중치가 높아지면 은행은 더 많은 충당금을 쌓아야 하므로 대출 취급에 소극적이 될 수밖에 없다.

신 선임연구위원은 “주택담보대출과 전세대출의 위험가중치를 상향 조정하고, 기업 대출의 위험가중치는 낮추는 방식으로 부동산금융을 기업금융으로 전환해야 한다”고 주장했다.

아울러 현재 90~100%에 달하는 전세대출 보증 비율도 축소해야 한다는 의견이 제기됐다.

이재명 대통령은 지난 22일 국무회의에서 “전세자금 대출 사기의 배경에는 보증 비율이 100%로 너무 높다는 점이 있다”며 “금융권은 안전하지만 결국 피해는 전세 세입자에게 돌아갔다”고 지적했다.

다만 이러한 규제 방안들이 실제로 언제 시행될지는 아직 불확실하다. 전세대출 규제는 지난 윤석열 정부에서도 언급됐으나 실수요자들의 반발로 도입되지 못했다.

금융권 관계자는 “전세대출 규제 방향은 이미 검토가 끝났지만, 실제 언제 적용하느냐가 관건”이라고 설명했다.

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전세대출 규제 강화, 부동산 과열 막을까?

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