집값 잡는다더니 “우리는 이제 어떡하라고”… 서민들만 ‘날벼락’, 무슨 일

신고가 거래는 치솟는데
실수요자는 매수길 막혀
“현금 없으면 집 못 산다”

서울 아파트값이 다시 꿈틀대고 있다. 거래량은 줄었지만, 신고가 거래 비중은 3년 만에 최고치를 찍었다.

반면 정부의 연이은 대출 규제로 중저가 주택 수요자들은 매수길이 막히며 서민들의 불만이 터져 나오고 있다. 집값을 잡기 위한 정책이 되레 서민을 더 옥죄는 결과로 이어지고 있다는 지적이다.

‘고점’에도 끄떡없는 강남, 신고가 쏟아져

부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난 7월 서울 아파트 매매 3946건 중 23.6%인 932건이 신고가로 거래됐다. 이는 ‘집값 불장’이던 2022년 7월 이후 가장 높은 수치다.

전체 거래량은 전월 대비 60% 이상 감소했음에도 고가 주택 위주로 신고가 경신은 꾸준히 이어졌다.

특히 12억~20억 원 구간에서 신고가 비중이 31%로 가장 높았으며, 30억 원을 넘는 초고가 아파트도 5건 중 1건이 신고가를 기록했다.

자치구별로는 서초구가 전체 거래의 61.5%, 용산구는 59.5%가 최고가를 경신하며 강세를 보였다. 서초동 ‘그랑자이’는 42억 원에 가까운 가격에 거래됐고, 이촌동 ‘LG한강자이’와 ‘한강맨션’도 나란히 42억 원에 손바뀜이 이뤄졌다.

대출 조이자 중저가 매수자 ‘직격탄’

이러한 가운데 정부는 지난 6월 27일에 이어, 9월 7일에도 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)을 50%에서 40%로 축소하는 추가 조치를 발표했다. 이로 인해 주택 구매를 위한 자금 마련이 더욱 어려워진 상황이다.

부동산 전문가들은 이번 조치가 고가 주택 수요 억제보다는 중저가 주택 실수요자들에게 더 큰 타격을 준다고 진단한다.

특히 자산이 많지 않은 무주택자나 신혼부부, 저소득층에게는 대출이 유일한 매수 수단인데 이마저도 막히며 사실상 주택 구매 기회 자체가 사라지고 있다는 분석이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “현금 여력이 부족한 계층에겐 이번 규제가 큰 부담으로 작용할 것”이라며 “반면 자금력이 있는 10억~15억 원대 수요층은 여전히 매수 가능성이 있다”고 지적했다.

공급 대책으론 부족… 양극화 심화 우려

정부의 대응은 대출 규제와 함께 공급 확대에도 초점을 맞추고 있다. 9·7 공급대책에서 수도권에 2030년까지 135만 가구를 착공하겠다고 밝혔지만, 이 대책의 실효성에는 의문이 제기되고 있다. 착공 이후 실제 입주까지는 최소 3~5년이 소요되기 때문이다.

한 업계 관계자는 “착공이 시작돼도 실제 입주는 2028년 이후나 가능할 것”이라며 “이런 상황에서 공급 없이 대출만 조이면 서울 집값은 더 오르고, 시장은 부자들 위주로 재편될 수밖에 없다”고 우려를 나타냈다.

이러한 우려는 한국은행의 보고서를 통해서도 뒷받침된다. 소득 상위 50%의 LTV 한도를 낮추면 가계부채는 줄지만, 주택 자산의 불평등은 심화된다는 분석이다.

결국 자산 양극화가 심해지는 구조 속에서 실수요자들은 점점 더 ‘내 집 마련’의 꿈에서 멀어지고 있는 실정이다.