부동산 꽉 조이더니 “여기로 돈 몰린다?”… 날벼락 맞은 투자자들 ‘시선 집중’

대출 규제 강화로 자금의 흐름 변화 촉발
주택대출 막히자 ‘풍선효과’ 가능성 대두
증시 수익성과 정책 신뢰도가 관건으로

8일부터 주택 관련 대출 규제가 대폭 강화되면서 시중 자금의 흐름이 어디로 향할지에 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

이재명 정부가 ‘6·27 대출 규제’에 이어 ‘9.7 공급 대책’까지 내놓으며 부동산 시장 안정화에 강력한 드라이브를 걸고 있기 때문이다.

대출 총량 규제, 더 강화된 금융 조이기

금융위원회는 7일 발표한 ‘주택공급 확대방안’ 후속조치를 통해 8일부터 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도를 최대 3억 원에서 2억 원으로 축소한다고 밝혔다.

이로 인해 서울보증 대출자를 중심으로 약 30%의 1주택자가 영향을 받게 되며, 평균 6500만 원의 대출한도가 줄어들게 된다.

금융정책국장은 “전세대출이 2015년 46조 원에서 지난해 말 200조 원으로 4배 이상 급증했다”며 “손쉬운 대출이 전세가격을 올리고 매매가격까지 밀어 올렸다는 뼈아픈 지적이 있다”고 규제 강화 배경을 설명했다.

또한 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 규제지역의 주택담보대출 인정비율(LTV)은 50%에서 40%로 낮아진다.

이미 6월 27일 대책으로 수도권 모든 주택담보대출은 6억 원 이내로 제한된 상황에서, 이번 추가 규제로 12억~15억 원 구간 주택의 대출한도는 6억 원보다 더 작아지게 됐다.

임대사업자 대출 차단, ‘직격탄’ 맞은 부동산 투자자

특히 충격적인 것은 수도권과 규제지역 내 주택을 담보로 한 주택매매·임대사업자의 대출이 전격 금지된다는 점이다. 부가가치세법이나 민간임대특별법에 따라 등록한 수백만 명의 사업자들이 영향을 받게 된다.

기존에는 이들 사업자 대출의 LTV가 규제지역 30%, 비규제지역 60%였으나, 8일부터는 규제지역과 수도권의 경우 LTV 0%가 적용돼 대출이 불가능해진다.

다만 신규 주택을 담보로 한 사업자 대출과 세입자 퇴거를 위한 용도의 대출은 예외적으로 허용된다.

금융당국은 “6·27 가계대출 규제 우회 수단으로 사업자 대출이 이용될 우려가 있어 이를 차단하기 위한 조치”라고 설명했다.

자본시장으로 ‘머니무브’ 가능할까

이러한 강력한 대출 규제로 부동산 시장은 이미 제동이 걸리고 있다. 부동산R114에 따르면 6·27 대출 규제 발표 이후인 8월 아파트 시세 상승률은 0.78%로 두 달 연속 둔화세를 보였다.

거래량도 크게 감소해 올해 7~8월 서울 아파트 매매는 7036건으로 지난해 같은 기간(1만 5160건)의 절반에도 못 미쳤다.

이제 관심은 부동산에서 빠져나온 자금이 어디로 향할지에 쏠리고 있다. 자본시장으로의 자금 유입 가능성이 제기되지만, 국내 증시 외에도 해외 투자와 가상자산 등 대안이 많다는 점이 변수다.

증시 관계자는 “투자자에게 정책 신뢰성을 심어줘야 하고, 기업들의 성장과 수익성이 개선될 수 있도록 지원해야 한다”며 “결국 믿을 수 있는 환경에서 좋은 기업들이 나와야 증시가 활성화될 수 있다”고 강조했다.

김민석 국무총리는 8일 “이재명 정부는 자본시장 등 생산적 부문으로의 자금유입 촉진을 통해 경제활력을 제고할 것”이라며 “역대 어느 정부보다도 자본시장을 존중하는 정부가 되겠다”고 밝혔다.