5년을 어떻게 기다려요”…심상찮은 서울 부동산, 이게 정말이라면

향후 2년 입주물량 공급 부족
대단지 신축은 12곳만 예정
전세난과 집값 불안 가중 우려

서울 부동산 시장에 경고등이 켜졌다. 향후 2년간 서울에 들어설 새 아파트가 필요량의 절반에도 못 미치는 것으로 나타나면서 집값과 전세 시장에 심각한 파장이 예상된다.

공급 절벽이 현실화되면서 무주택자들의 내 집 마련 꿈이 더욱 멀어질 처지다.

실제 분양물량은 필요량의 절반 수준

한국부동산원이 4일 발표한 자료에 따르면 올해 하반기부터 2027년 상반기까지 서울 공동주택 입주 물량은 총 5만 8284가구로 집계됐다. 하지만 겉으로 보이는 수치와 실상은 다르다.

청년안심주택, 행복주택, 민간임대 등 정책성 임대 물량을 제외한 실제 입주 물량은 4만 8297가구에 불과하다.

일반 수요자가 분양받거나 매입할 수 있는 집은 여기서 재건축·재개발 조합원 물량까지 빼면 더욱 줄어든다.

분기별 입주 예정 물량을 보면 2025년 하반기 1만 9607가구, 2026년 상반기 6940가구, 2026년 하반기 1만 2087가구, 2027년 상반기 9663가구로 시간이 갈수록 급격히 감소한다.

현재 서울의 주택 공급 필요량은 주택 멸실을 고려할 때 연간 7만 9000~8만 4000가구로 추산된다.

2026년 이후 입주 물량이 연간 필요량의 4분의 1 수준까지 급감하면서 심각한 수급 불균형이 현실화되고 있다.

대단지 신축 희소성까지 가중

시장 불안이 커질수록 수요자들은 입지가 좋고 가치가 확실한 대단지 신축 아파트로 몰린다.

하지만 실수요자 선호도가 높은 1000가구 이상 입주 단지는 극히 제한적이다. 청담 르엘 1261가구, 래미안 원페를라 1097가구 등을 포함해 향후 2년간 12개 단지 2만 3673가구만 예정돼 있다.

희소성이 커진 만큼 이들 단지에 청약 수요가 집중되면서 시장 과열을 부추길 수 있다. 이 같은 현상은 서울 부동산시장 안정에 부정적으로 작용할 것으로 분석된다.

상당량이 공동주택 수요인 서울의 주택 필요량에 비해 입주 예정 물량이 턱없이 부족해 전세·매매 시장 불안 심화 가능성이 크다.

정비사업 지연이 부른 공급 절벽

이번 공급 부족 사태는 몇 년에 걸쳐 누적된 문제들이 원인이다. 서울 주택 공급의 핵심인 재건축·재개발 사업이 과거 몇 년간 각종 규제와 공사비 급등 문제로 지연되거나 멈춰섰다. 2~3년 전의 사업 부진이 지금의 입주 물량 감소로 나타나고 있는 것이다.

높은 금리와 원자재 가격 상승으로 건설사들이 신규 사업을 줄이면서 전반적인 공급 사이클도 둔화됐다. 공급 부족의 충격은 전세 시장에서 가장 먼저 나타날 가능성이 크다.

신규 입주 아파트는 전세 시장의 주요 공급원인데, 이 물량이 마르면서 전셋값 상승 압력이 커질 수밖에 없다. 입주가 급감하면 기존 주택만으로 전세 수요를 감당해야 해 경쟁이 치열해지고 가격이 급등할 수 있다.

전셋값이 계속 오르면 높은 전세금을 감당하기 어려운 세입자들이 매매 시장으로 눈을 돌리게 된다. 이 탈전세 수요가 기존 주택 가격을 밀어 올리는 악순환이 발생할 가능성이 높다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 서울의 경우 공급이 부족하다며 정책 임대 중심이 아닌 실거주자의 내 집 마련 선택권이 확대되는 실질적 분양 확대 전략이 필요하다고 강조했다.

정부와 서울시도 공급 부족 문제의 심각성을 인지하고 재개발·재건축 규제를 완화하며 신속통합기획 등을 통해 사업 기간을 단축하는 데 집중하고 있다.

하지만 이런 정책의 효과가 실제 입주 물량 증가로 이어지기까지는 최소 5년 이상이 걸려 당장 2026~2027년에 닥칠 공급 절벽을 막기에는 역부족이라는 것이 시장의 중론이다.