현금 부자들 몰리더니 “두 달 만에 또다시”… 믿고 기다린 서민들 ‘한숨만’

서울 아파트값 5주 만에 상승폭 커져
성동·광진·마포 등 신고가 행진 이어져
부동산 대책 효과 3개월 후 사라지는 패턴

서울 한강변을 따라 울려 퍼지는 신고가 행진이 다시 시작됐다. 정부의 6·27 대출 규제 이후 잠시 숨 고르기를 하던 서울 아파트값이 5주 만에 상승폭을 키우며 시장에 불안감을 더하고 있다.

강북 한강벨트로 옮겨간 ‘풍선효과’

11일 한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.09% 상승해 지난주(0.08%)보다 오름폭이 확대됐다.

6·27 대출 규제 이후 8월 첫 주 조사(0.14%)를 제외하면 줄곧 오름폭이 줄다가 5주 만에 다시 상승세로 돌아선 것이다.

비규제지역인 성동·광진·마포구가 나란히 서울 아파트값 상승률 1~3위를 차지하며 시장을 주도했다. 성동구는 0.27% 올라 지난주(0.20%)보다 상승폭이 더 커졌고, 이는 서울 25개 구 중 가장 높은 수치다.

성동구는 성수전략정비구역 재개발 시공사 선정 임박으로 기대감이 높아졌다. 성수1가 트리마제 전용 69㎡는 지난달 37억 원, 서울숲아이파크 전용 59㎡는 6월 대비 4억 원 상승한 28억 5천만 원에 거래됐다.

한 공인중개사는 “규제가 강남·용산에 집중되면서 전세를 활용한 갭투자가 가능하고 대출 제한도 덜한 성동·마포 등으로 수요가 이동하는 것으로 보인다”고 전했다.

정부 대책 효과, 3개월 지나면 사라져

이처럼 강북 지역으로 번지는 집값 상승세는 정부 대책의 한계를 보여준다. 한국은행이 11일 발표한 ‘6·27 대책 이후 주택시장 평가’ 보고서는 부동산 대책이 단기적 효과에 그치는 패턴을 분석했다.

한은은 최근 네 차례 집값 급등기에 정부가 내놓은 부동산 대책(2017년 8·2 대책, 2018년 9·13 대책, 2020년 6·17 대책, 2024년 8·30 대책) 발표 이후 서울 아파트 가격과 거래량 변화를 조사했다.

그 결과 서울 아파트 가격 주간 상승률은 대책 발표 전 평균 0.161%에서 12주 뒤 0.038%로 하락했다가, 13주째부터 반등해 22주째에는 0.083%까지 다시 높아졌다.

한은은 “6·27 대책으로 수도권 주택시장 과열이 다소 진정됐지만, 서울 일부 지역 집값 상승률은 여전히 높은 수준”이라며 “부동산 대책의 학습 효과로 규제 효과가 점차 약해질 가능성이 있다”고 지적했다.

서울 아파트 잠재수요 “아직 살아있다”

이러한 분석이 더욱 우려되는 이유는 최근 신고가 거래가 계속 이어지고 있기 때문이다.

7월 서울 아파트 신고가 거래 비중은 23.7%로 6월(22.7%)보다 오히려 높아졌다. 특히 15억 원 이상 고가 아파트의 신고가 거래 비중(50.2%→57.9%)이 크게 증가했다.

이에 부동산 시장에서는 정부가 토지거래허가구역을 강북으로 확대할 가능성이 있다는 관측이 나온다.

국토교통부는 9·7대책에서 국토부장관에게도 토지거래허가구역 지정 권한을 부여하기로 하고, 이달 초 여당 의원 주도로 법 개정안을 발의했다.

그러나 한은은 “서울 지역의 주택가격 상승 기대가 충분히 가라앉지 않은 상황에서 지역 간 전이 효과, 공급 부족 우려, 금융 여건 완화 등이 맞물릴 경우 수도권 주택시장이 재차 과열될 수 있다”고 경고했다.