수도권 아파트 거래 비중 45.4%로 급증
서울 거래량 전년 대비 약 60% 폭증
일본 도쿄와 지방 격차 닮은꼴

“강남 재건축 단지만 팔려나갔나 했더니, 서울 전체가 들썩이고 있었네요.” 지난해부터 부동산 투자에 관심을 두고 있다는 김모씨(42)의 말이다.

경제 불안 속에 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 현상이 심화되면서 수도권, 특히 서울 아파트로 거래가 쏠리는 현상이 뚜렷해지고 있다. 마치 일본에서 도쿄와 지방 간 부동산 격차가 심화되는 것과 닮은 모습이다.

아파트 거래 10건 중 4.5건은 수도권…서울은 4년 만에 최대

분양평가 전문회사 리얼하우스가 1일 발표한 한국부동산원 데이터 분석 결과에 따르면, 지난해 전국 아파트 매매 거래 49만2천52건 중 45.4%가 수도권(서울·경기·인천)에서 이루어졌다.

이는 2021년(47.2%) 이후 4년 만에 가장 높은 비율로, 전국 아파트 거래 10건 중 4.5건이 수도권에서 발생한 셈이다.

이러한 추세는 올해 들어서도 지속되고 있다. 올해 1월(44.1%)과 2월(45.0%)에도 수도권 거래 비중은 비슷한 수준을 유지했다. 더욱 주목할 만한 점은 거래량 증가 속도에서도 수도권이 지방을 크게 앞질렀다는 사실이다.

지난해 수도권 아파트 거래량은 총 22만3천340건으로 전년 대비 34.0% 증가했다. 특히 서울 아파트 거래는 5만8천282건으로 전년 대비 무려 59.9%나 폭증했다.

전문가들은 디에이치 방배, 래미안 원펜타스, 아크로 리츠카운티 등 강남권의 재건축 단지에 대한 투자 수요가 대거 유입된 것이 주요 원인이라고 분석했다.

그 결과 지난해 전국 아파트 거래에서 서울이 차지하는 비율은 11.8%로 4년 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 반면 비수도권 아파트 거래는 지난해 총 26만8천712건으로 전년 대비 9.6% 증가하는 데 그쳤다. 전국 거래(49만2천52건)가 평균 19.5% 늘어난 것과 비교하면 절반에 불과한 증가율이다.

신규 아파트 공급에서도 수도권 쏠림 현상은 뚜렷했다. 수도권 신규 아파트 공급은 지난해 51.4%를 차지하며 2023년(51.7%)에 이어 2년 연속 50%를 넘어섰다.

“불안한 시국에 안전자산 쏠림”…일본 도쿄와 유사한 패턴

이러한 부동산 시장의 수도권 쏠림 현상은 일본 부동산 시장과 유사한 패턴을 보이고 있어 주목된다. 일본에서는 도쿄 중심부와 지방 부동산 시장 간 격차가 지속적으로 확대되고 있다.

2025년 현재 도쿄 중심부의 아파트 가격은 지속적으로 상승하고 있으며, 2024년 평균 가격은 1억 1,280만 엔을 기록했다. 도쿄 23구의 신규 아파트 가격은 연간 약 5~6% 상승하는 추세다.

반면 도쿄 외곽 및 수도권 주변 지역(가나가와현, 사이타마현, 치바현 등)의 부동산 가격은 하락세를 보이고 있다. 예를 들어, 치바현의 가격은 전년 대비 4.7% 하락한 것으로 나타났다.

도쿄와 지방 간 격차의 주요 요인으로는 수요와 공급 불균형, 외국인 투자 증가, 인구 집중 현상 등이 꼽히고 있다. 도쿄는 매물 부족으로 인한 가격 상승이 지속되는 반면, 지방에서는 건축비 상승으로 신규 개발이 감소하고 실수요층의 구매력도 약화되는 모습이다.

김선아 리얼하우스 분양분석팀장은 “투자 측면에서 수도권 아파트는 거래가 활발해 환금성이 높고 가격이 안정적으로 유지되는 안전자산으로 인식되는 경향이 있다”며 “경제적으로 불안한 시국이라 올해는 안전자산 쪽으로 쏠림이 더 심화할 가능성이 크다”고 전망했다.

이러한 분석에 따르면, 코로나19 이후 경제 불확실성이 지속되는 가운데 한국의 부동산 시장은 일본과 유사하게 ‘수도권 vs 지방’의 양극화가 더욱 심화될 것으로 보인다. 전문가들은 균형 있는 부동산 시장 발전을 위해 지역 균형 개발과 지방 활성화 정책의 필요성을 강조하고 있다.

한 도시계획 전문가는 “수도권 집중 현상은 단순히 부동산 문제를 넘어 사회적, 경제적 불균형을 심화시킬 수 있다”며 “지방 도시의 경쟁력을 높이고 균형 있는 발전을 유도하는 정책적 접근이 필요하다”고 조언했다.