“집 없는 서민 희망이라더니” 믿었던 제도에 ‘발목’… 결국 정부 칼 빼들었다

임대차 2법, 5년 만에 손질 예고
전셋값 폭등·시장 왜곡에 제도 재검토
“10% 인상” 등 다양한 개편안 논의 中

“이제 진짜 실효성 있는 대책 좀 나왔으면 좋겠어요.”

세입자 보호를 앞세운 ‘임대차 2법’이 시행 5년 만에 손질에 들어간다.

정부는 전면 폐지는 아니지만, 현재 구조로는 시장이 제대로 작동하지 않는다고 보고 제도 개편에 나서기로 했다. 전셋값 급등, 임대인·임차인 갈등, 시장 왜곡 등 누적된 부작용이 개편의 계기가 됐다.

계약갱신청구권·전월세상한제, 결국 시장 혼란 키워

핵심은 두 가지다. 세입자가 최대 4년까지 계약을 연장할 수 있는 ‘계약갱신청구권’, 그리고 임대료 인상률을 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’다.

제도 도입 당시에는 안정된 주거를 보장하겠다는 취지였으나, 시간이 흐르면서 오히려 시장 혼란을 키웠다는 지적이 커졌다. 정부는 오는 26일 세종 국토연구원에서 열리는 토론회를 시작으로 제도 손질에 본격 착수한다.

국토연구원, 한국개발연구원(KDI), 한국조세재정연구원 등 국책 연구기관들이 참여해 지난 5년간의 시행 결과와 개선안을 발표할 예정이다.

이들 기관은 2020년처럼 전셋값이 급등했던 시기에, 이 법이 세입자를 보호하기보다 부담만 가중시켰다고 분석했다.

신규-갱신 전세가 ‘극과 극’… 세입자 4년 주기 ‘폭탄’ 우려

대표적인 문제로 지적되는 것은 신규 계약과 갱신 계약 간 전셋값 격차다.

갱신 계약 시에는 5% 이상 인상할 수 없지만, 신규 계약에는 제한이 없어 집주인들이 밀린 인상분을 한꺼번에 반영하기 때문이다. 결국 세입자는 주거 안정이 아니라 4년마다 ‘전셋값 폭탄’을 맞게 된다는 것이다.

임대인도 적지 않은 불만을 토로한다. 세입자가 계약을 연장해놓고 중간에 나가겠다고 하면 집주인은 3개월 이내에 보증금을 돌려줘야 한다.

전셋값이 오를 땐 세입자가 연장을, 반대로 내릴 땐 새 계약을 요구해 임대인은 시장 상황에 끌려다니게 된다는 지적이다.

“10% 인상?” vs “10년 연장?”… 해법 제각각

연구기관들이 내놓은 개선책으로는 ▲인상 상한을 10%로 올리는 방안 ▲저가 주택에만 법을 적용하는 방식 등이 거론된다. 나아가 계약 시점에 세입자와 임대인이 갱신권과 상한제 적용 여부를 합의하도록 하는 제안도 나왔다.

정책 적용 대상을 조정해야 한다는 의견도 있다. 김진유 경기대 교수는 “보증금 5억 원이 넘는 고가 전세까지 법으로 보호하는 건 과도하다”며, 실수요자를 중심으로 정책을 설계해야 한다고 강조했다.

과도한 규제로 임대 공급이 줄면 오히려 세입자 피해로 돌아올 수 있다는 점도 지적된다.

정치권도 민감하게 반응하고 있다. 더불어민주당은 ‘최장 10년 계약 연장 가능’ 법안을 냈지만 여론 반발이 커지자 당대표가 “공식 입장은 아니다”라고 해명했다. 선거를 앞두고 임대차 제도는 다시 ‘뜨거운 감자’로 떠오르고 있다.

정부는 아직 구체적인 손질 방향을 확정하지 않았다. 그러나 제도 개편이 불가피하다는 기류는 분명하다. ‘세입자 보호’라는 명분만으론 더 이상 설명하기 어려운 시장의 현실을 고려해, 이제는 그 균형을 다시 맞춰야 할 때다.