집 없는 것도 서러운데 “한순간에 날벼락”… 벼랑 끝 몰린 서민들 ‘발 동동’

서울·수도권 광범위 규제
취득세 폭탄과 대출 축소
임차인 주거 부담 커진다

정부가 서울 전역을 포함해 경기도 주요 지역까지 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구로 묶는 ‘3중 규제’를 전격 발표하면서 주택 시장에 일대 혼란이 닥쳤다.

업계에서는 이로 인해 전국 아파트 약 230만 가구가 직접적인 타격을 입을 것으로 예상하며, 특히 서민과 실수요층의 주거 불안이 커질 것이라는 우려가 팽배하다.

15억 초과 주택 ‘돈줄’ 막고, 취득세는 ‘폭탄’

이번 10·15 대책의 핵심은 주택 매매의 돈줄을 강력하게 죄고 다주택자의 세금 부담을 높이는 데 있다.

특히 서울과 경기 지역 아파트 약 59만 가구에 달하는 15억 원 초과 고가 주택의 경우 주택담보대출 한도가 2억~4억 원으로 대폭 축소되었다.

서초구 반포동의 한 중개업소 대표는 “자체적인 현금 보유액이 충분하지 않으면 고가 주택을 사지 말라는 의미로 보인다”며 “거래가 크게 줄어들 것”으로 전망했다.

반면, 시세 15억 원 이하 아파트는 주택담보대출 한도가 6억 원으로 유지되면서, 규제 이전에 4억 원으로 줄어들었던 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 15억 원 이하 아파트 대출 한도는 오히려 2억 원 증가했다.

규제 지역 지정으로 인한 가장 큰 타격은 취득세 중과다. 규제 지역으로 지정되는 시점 이후 주택을 추가 매수하는 1주택 이상 보유자는 취득세가 8%에서 최대 12%까지 늘어난다.

시가 5억 원짜리 아파트를 추가 매수할 경우, 종전 1%인 500만 원만 내면 됐으나, 규제 후에는 8%인 4천만 원을 부담해야 해 세금이 8배 급증하게 된다.

그러나 계약금을 확보하지 못한 경우 계약이 쉽게 성사되지 못하고, 막차 갭투자 수요 역시 다주택자 취득세 부담으로 인해 쉽지 않은 상황이다.

임차인 주거 비용까지 증가, 전세 월세화 가속

매매 시장의 혼란이 임대차 시장으로 이어지면서 세입자들의 주거 불안도 가중되고 있다.

이번 대책으로 1주택자 전세 대출에 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되면서 임차인의 주거비 부담이 늘어날 전망이다.

DSR 적용으로 개인 소득에 따라 전세 대출 한도가 감소하면, 임차인들은 더 싼 전세 매물을 찾거나 월세로 전환할 가능성이 높다.

강동구의 한 중개사는 “전세 대출이 제한되면 세입자들이 큰 평형이나 상급지로 이동하기 어려워지며, 전세금 부족분을 은행 금리보다 높은 월세로 채워야 해 주거비 부담이 커진다”고 우려했다.

실제로 이미 정부의 전세 대출 규제 이후 전세의 월세화가 가속되고 있다. 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~7월 전국 주택 월세 거래 비중은 61.9%로, 역대 처음으로 60%대를 돌파했다. 서울의 월세 비중은 64.1%로 역대 최고치다.

여기에 토지거래허가구역 지정으로 주택 매입 시 2년간 실거주 의무가 부여되면서 임대 목적의 매입이 사실상 어려워졌다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “거래는 막고, 실거주는 강제하며 임대를 제한하는 ‘3중 규제’ 구조가 민간 임대 물량 감소와 전세의 월세화를 더욱 부추겨 세입자 부담 증가로 이어질 수 있다”고 지적했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세 가격 상승 압력이 지속될 가능성이 높다”며 “전세대출 제한으로 갭투자 악용은 줄겠지만, 월세화에 따른 임차인의 주거비 부담 해결은 남은 숙제”라고 밝혔다.

김규철 국토부 주택토지실장은 전날 “월세 가격 상승 부분에 대해서는 월세 공제 확대 등 여러 혜택을 주면서 지속적으로 살펴볼 것”이라고 말했다.