공인중개사 신규 개업 역대 최저치 기록
부동산 침체에 기존 업소도 폐업 속출
은퇴자들의 새 출발 ‘꿈’이 깨지다

“월급 300만 원 받던 때가 그리워요. 지금은 한 달에 수입이 0원인 날도 많습니다.” 3년 전 정년퇴직 후 공인중개사로 새 출발을 꿈꿨던 김모(63)씨의 한탄이다.

부동산 시장이 침체의 늪에 빠지면서 ‘노후 대비 유망 직종’으로 불리며 5060 은퇴자들이 몰렸던 공인중개사 시장에 빨간불이 켜졌다.

한국공인중개사협회에 따르면 올해 신규 개업한 공인중개사 수는 1월 871명, 2월 925명 등 총 1,796명으로, 2000년 이래 1~2월 기준으로 가장 적은 것으로 13일 밝혀졌다.

“개업해도 거래 없어”… 포화 상태 중개시장의 민낯

부동산 불황이 장기화되면서 공인중개사 시장의 현실은 냉혹하다. 거래량이 급감하자 기존 중개업소들도 생존에 어려움을 겪고 있는 상황에서 신규 진입자는 더욱 힘든 상황이다.

서울 강남의 한 중개업소 대표는 “하루 종일 사무실에 앉아 있어도 전화 한 통 오지 않는 날이 부지기수”라며 “이런 상황에서 새로 개업하는 건 모험에 가깝다”고 토로했다.

이런 어려움 속에서도 지난 10여 년간 공인중개사 자격증을 보유한 사람은 꾸준히 증가해왔다. 은퇴 후 새로운 직업을 찾는 5060세대가 대거 유입되면서다. 이들을 공인중개사로 이끈 가장 큰 이유는 ‘정년 없는 직업’이라는 점과 ‘본인의 노력만큼 수익을 올릴 수 있다’는 기대감이었다.

그러나 업계 전문가들은 현실이 기대와 다르다고 지적한다. 부동산 컨설팅업체 관계자는 “공인중개사 자격증 취득만으로는 성공할 수 없다”며 “특히 요즘처럼 거래가 없는 상황에서는 기존 업소도 버티기 힘든데 신규 개업은 더 어렵다”고 설명했다.

화려한 성공신화 뒤에 숨겨진 냉정한 현실

많은 은퇴자들이 공인중개사를 선택하는 이유는 일부 성공 사례가 미디어를 통해 부각되었기 때문이다. 특히 고가 아파트(9억 원 이상) 한 건만 중개해도 최대 수천만 원의 수수료를 받을 수 있다는 점이 부각됐다.

하지만 현실은 녹록지 않다. 공인중개사 월 평균 수익은 천차만별이며, 초보 공인중개사의 경우 월 평균 매출이 0원에서 500만 원 사이로 매우 불안정하다. 더욱이 사무실 임대료, 관리비, 영업비 등을 제외하면 순수익은 더욱 줄어든다.

서울 노원구에서 중개업소를 운영하는 박모(58)씨는 “TV에서는 수천만 원씩 버는 것처럼 나오지만, 대부분의 중개사들은 월 100만 원도 벌기 힘든 실정”이라며 “특히 요즘은 월세 내기도 벅차 폐업하는 사례가 많다”고 말했다.

전문가들은 공인중개사 수익의 양극화 현상을 지적한다. 부동산 정보업체 관계자는 “상위 20%의 중개사가 전체 거래의 80%를 차지하는 ‘파레토 법칙’이 적용된다”며 “결국 대다수 중개사는 생계유지도 어려운 실정”이라고 설명했다.

은퇴자들, 새로운 진로 모색 필요성 커져

공인중개사 신규 개업이 25년 만에 최저치를 기록한 이번 현상은 부동산 시장의 구조적 변화를 반영하는 것으로 분석된다. 정부의 부동산 규제 정책, 금리 상승, 경기 침체 등 복합적 요인으로 거래량이 감소했고, 이는 직접적으로 중개업소의 수익 감소로 이어졌다.

한국공인중개사협회 관계자는 “업계에서는 구조조정이 불가피한 상황”이라며 “향후 2~3년간은 신규 개업보다 폐업이 더 많을 것으로 예상된다”고 전망했다.

이런 상황에서 은퇴자들은 새로운 진로 모색이 필요하다는 지적이 나온다. 진로컨설팅 전문가는 “은퇴 후 창업을 고려한다면 시장 상황을 면밀히 검토하고, 본인의 경험과 역량을 활용할 수 있는 분야를 찾는 것이 중요하다”고 조언했다.

또한 부동산 전문가들은 공인중개사를 희망하는 은퇴자들에게 철저한 준비의 필요성을 강조한다. “지역 분석, 네트워크 구축, 디지털 역량 강화 등 차별화된 경쟁력을 갖추지 않으면 살아남기 어렵다”는 것이 업계의 중론이다.

당장의 수익보다는 장기적 관점에서 접근해야 한다는 조언도 있다. 부동산 시장은 침체기와 활황기를 반복하는 만큼, 지금의 어려움이 언제까지나 지속되지는 않을 것이라는 분석이다. 다만 과거처럼 쉽게 고수익을 올리는 시대는 지났다는 점을 인정하고, 보다 현실적인 기대치를 설정해야 한다는 지적이다.