“지금이 마지막 기회일지도”… 심상치 않은 분위기에 ‘북새통’ 된 이곳, 무슨 일?

비규제 지역 아파트에
‘막차 수요’ 쏠려 대혼란
가격 오르고 매물 품귀 현상

정부가 규제지역 확대를 연일 시사하면서 서울의 비규제지역 아파트 시장에 ‘막차’를 잡으려는 매수 수요가 폭발적으로 몰리고 있다.

규제지역으로 묶일 경우 강화되는 대출 규제와 전세 낀 투자가 불가능해지는 토지거래허가구역 지정 우려가 투자 심리를 자극한 것이다.

이로 인해 일부 중개업소는 계약 문의가 쇄도하고 집값이 수천만 원씩 급등하는 등 시장 과열 양상이 심화되는 모양새다.

규제 발표 전 계약 서두르는 투자자들

14일 업계에 따르면 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 비규제지역에서는 주택을 구입하려는 사람들의 문의와 계약 체결이 끊임없이 이어지고 있다.

특히 규제지역 지정이 유력하게 거론되는 한강 벨트 지역에서는 계약을 서두르는 움직임이 더욱 두드러졌다.

성동구 금호동의 한 중개업소 대표는 규제지역 지정 시 주택담보대출 한도가 6억 원에서 4억 원으로 축소되고, 토지거래허가구역 지정 시 전세를 낀 매매(갭투자)가 불가능해져 매수자들이 계약을 서두르는 분위기라고 전했다.

실제로 성동구 금호동1가 벽산아파트 전용면적 59.9㎡는 지난 12일 15억 8천500만 원에 계약되는 등 신고가 거래가 속출했다.

또한 강동구 고덕동 공인중개사는 매수 문의가 추석 연휴 전후로 끊이지 않자 집주인들이 1억 원 이상 호가를 올리는 경우가 빈번해져 계약이 최종 불발되는 상황도 발생하고 있다고 밝혔다.

정책 실기로 키워진 ‘풍선효과’ 지적 나와

이러한 비규제지역의 과열 현상은 정부의 정책 실기에서 비롯되었다는 지적이 제기됐다.

앞서 주택담보대출 상한을 6억 원으로 묶었던 6·27 대책 발표 당시 규제지역 확대를 미루면서, 풍선효과가 비규제지역인 한강 벨트 쪽으로 집중되었다는 분석이다.

KB국민은행 통계에 따르면 6·27 대출 규제 시행 직전 3개월(3월~6월)간 서울 아파트값 상승률은 3.05%였다.

그러나 규제 시행 후 석 달간(6월 말~9월 말) 상승폭은 평균 2.72%로 소폭 줄었다. 반면, 같은 기간 한강 벨트 지역인 광진구의 상승폭은 3.83%에서 5.46%로 확대됐다.

강동구와 마포구 역시 상승폭이 각각 5.12%, 4.58%로 커졌다. 이는 같은 기간 강남구와 서초구의 상승세가 둔화된 것과 대조적인 결과였다.

한 부동산 전문가는 정부가 6·27 대책 발표 당시 규제지역과 토지거래허가구역 확대를 병행했더라면 현재처럼 더 강력한 추가 조치가 필요하지 않았을 수 있다고 진단했다.

그는 지금의 규제 움직임이 시기를 놓친 ‘뒷북 규제’로 작용해 사태를 더 키운 것이 아닌지 우려된다고 덧붙였다.

서울 전역·경기 12개 지역 규제지역 지정 확정

이런 시장 과열에 대응해 정부는 마침내 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정했다.

국토교통부 등 관계부처는 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하며, 현행 서울 강남 3구와 용산구를 포함한 서울 25개 자치구 전체와 경기도 과천시, 성남시 분당구 등 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 묶었다.

규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)가 40%로 축소되고, 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과 등 각종 규제가 적용된다. 또한 갭투자 차단을 위해 이들 지역은 2년 실거주 의무가 발생하는 토지거래허가구역으로도 지정됐다.

정부는 불법거래 근절을 위해 국무총리 소속 감독기구 신설, 부동산 특별사법경찰 도입 등 시장 감시체계도 대폭 강화했다.

김윤덕 국토부 장관은 “주택시장 안정의 골든타임을 놓치지 않도록 정부가 총력 대응할 것”이라고 강조했다.