서울 오피스 매매 시장이 한 달 만에 급격히 냉각됐다.
2026년 1월 서울 오피스빌딩 거래금액이 전월 대비 76.1% 감소하며 1,486억원에 그쳤다. 1,000억원 이상의 대형 거래가 단 한 건도 성사되지 않은 것이 직격탄이 됐다.
상업용 부동산 종합 서비스 기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과다. 이번 급락은 2025년 연간 거래 규모가 서울·분당 기준 26조1,000억원으로 사상 최대를 기록한 직후 나온 수치여서 시장의 주목을 받는다.
거래 위축은 대형 딜 부재라는 기술적 요인에 더해, 환율 상승·금리 환경 악화·미국 무역 관세 부과 등 글로벌 불확실성이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.
CBD 거래 ‘0건’…권역별 양극화 심화
권역별 온도 차가 뚜렷했다. 서울 도심권(CBD·종로구·중구)은 전월 2건에서 1월 0건으로 거래가 완전히 멈췄다. 강남권(GBD·강남구·서초구)도 2건 977억원으로 전월 대비 41.4% 감소했다.
그나마 여의도·마포권(YBD·영등포구·마포구)에서 전월 거래 공백을 깨고 1건(165억원)이 발생했다. 최고가 거래는 강남구 신사동 명화빌딩(612억원)과 논현동 마루빌딩(365억원)이 각각 1·2위를 기록하며 중소형 자산이 시장을 주도했다.
사무실 매매 시장도 동반 위축됐다. 거래량은 전월 대비 42.0% 감소한 80건, 거래금액은 60.6% 줄어든 547억원에 머물렀다. 오피스빌딩 거래 7건 중 4건은 법인이, 사무실 80건 중 43건은 개인이 매수자였다.
공급 지표도 엇갈려…신규 공급 급증, 인허가는 급감
공급 관련 지표도 상반된 신호를 보냈다. 1월 업무시설 사용승인 면적은 12만1,656㎡로 전월 대비 191.5% 급증해 신규 공급이 대거 시장에 풀렸다. 반면 미래 공급량을 가늠하는 건축인허가 면적은 2만4,121㎡로 전월 대비 91.9% 급감했다.
이는 단기 공급 과잉과 중장기 공급 부진이 동시에 진행되는 구조적 불균형을 시사한다. 알스퀘어 리서치센터는 “환율이 높은 수준이고 금리 환경이 좋지 않다”며 올해 연간 거래 규모가 다소 하향 조정될 것으로 내다봤다.
“우량 자산 선호는 여전”…선별적 투자로 재편 전망
다만 시장 전반의 투자 심리가 완전히 꺾인 것은 아니다. 서울 오피스 평균 공실률은 2025년 4분기 기준 6.2%로 3분기 연속 하락세를 이어갔다. 리츠 내 오피스 자산 총액도 전년 동월 대비 증가했다.
정수민 부동산플래닛 대표는 “불확실성이 이어지는 시장에서도 우량 오피스 자산에 대한 선호는 지속되고 있다”고 말했다. 부동산 전문가들은 향후 시장이 대형 우량 자산 중심의 선별적 투자(Quality Selection) 구조로 재편될 가능성이 높다고 분석했다.
