태어난 지 1년도 안됐는데 “수억 원대 건물주?”…부동산 시장에 기이한 현상, 왜?

갓난아기 ‘수억 원대 집주인’ 현실
5년간 미성년 부동산 1.5조 규모
할증에도 절세 편법 활용 논란 커져

조부모의 막대한 자산이 어린 손자녀의 명의로 옮겨지는 사례가 급증하고 있다. 이는 조부모가 자녀를 거치지 않고 직계 비속에게 재산을 물려주는 세대생략 증여를 활용한 결과다.

정부가 마련한 세금 할증 규정에도 불구하고, 이 방식이 오히려 전체 세 부담을 줄이는 효과적인 절세 통로로 인식되면서 제도 본래의 목적을 상실하고 있다는 비판을 받고 있다.

갓난아이부터 중고생까지, 5년간 1조 5천억 부동산 물려받아

국회 국토교통위원회 소속 민홍철 더불어민주당 의원이 국세청으로부터 제출받아 3일 공개한 자료에 따르면, 2020년부터 작년까지 미성년자가 조부모로부터 직접 부동산을 물려받은 세대생략 증여 규모는 총 1조 5,371억 원이다.

이는 연평균 약 3,074억 원 상당의 부동산이 조부모에게서 손자녀에게 직접 이전된 것을 의미한다. 물려받은 부동산 중에서는 2024년 기준 건물 증여액(평균 2억 1,400만 원)이 토지 증여액(1억 3,200만 원)을 꾸준히 웃도는 흐름을 보인다.

연령별로는 만 13세부터 18세 사이의 중·고등학생 비중이 금액 기준 43.7%(2024년)로 가장 크게 나타났다.

특히 태어난 지 1년 미만인 0세 영유아에게도 5년간 188건, 총 371억 원 규모의 증여가 이루어졌는데, 이는 건당 평균 약 2억 원에 이르는 것으로 파악된다.

민홍철 의원은 이러한 현상에 대해 할증과세 제도가 부유층의 절세 수단으로 변질되고 있다며, 정부 당국에 자금 출처 조사 및 편법 행위 여부를 철저히 파악할 것을 주문했다.

할증 과세에도 세대생략 증여 선호하는 이유

이처럼 세대생략 증여가 할증 과세라는 제도의 장벽에도 불구하고 부유층에게 여전히 선호되는 배경에는 명확한 경제적 이득이 있다.

조부모가 손자녀에게 재산을 물려줄 때 부모 세대를 생략하는 이 방식은 30%의 할증 과세(미성년 손자녀에게 20억 원 초과 증여 시 40% 할증)를 감수하더라도 총 세금 부담을 낮추는 효과 때문에 선호된다.

증여세를 두 번 납부해야 하는 일반적인 증여 경로와 달리 세금이 한 번만 발생하여 전체 세액이 줄어들 수 있기 때문이다.

또한 부동산 증여 시에는 세금을 한 번만 납부하게 되어 취득세 등 부수적인 비용을 절감하는 효과가 크다.

손자녀에게 증여할 경우 별도의 증여재산공제를 활용할 수 있어 낮은 세율로 과세되는 이점도 존재한다.

상속재산 합산 기간이 상속인(자녀)의 10년보다 짧은 5년으로 적용되는 점 역시 효율적인 자산 이전 전략으로 평가받고 있다.

OECD 주요국과 비교, 유독 높은 한국의 세금 부담

이러한 전략적 활용에도 불구하고, 한국의 세대생략 증여에 대한 규제와 세금 부담은 해외 주요국과 비교했을 때 매우 높은 수준이다.

OECD 국가 대다수가 세대생략 증여에 별도의 할증세 없이 일반 증여세율을 적용하거나 직계비속 증여에 공제나 감면세율을 적용하는 것과 달리, 한국은 최대 40%의 할증 과세를 적용하여 세계적으로도 강력한 규제를 시행하는 국가에 속한다.

이는 OECD 국가 대다수가 세대생략 증여에 별도의 할증세 없이 일반 증여세율을 적용하거나 직계비속 증여에 공제나 감면세율을 적용하는 것과 대비된다.

예를 들어 미국의 세대생략세(GST Tax)는 높은 면세 한도로 실질적인 세 부담이 완화되어 있다. 일본 역시 교육자금 등 특정 목적형 증여에 대해 대폭 공제해 주는 등 유연한 세제 운영을 하고 있다.

이처럼 한국은 세대생략 증여에 대한 세금 부담과 규제가 해외 주요국과 비교했을 때 압도적으로 높은 수준인 것으로 파악된다.