“우리 동네가 이럴 줄은”…등기부에 찍힌 낯선 이름들, 무슨 일이?

중국인 부동산 매수 67% 차지
경기 안산·부천·시흥에 집중
내국인 역차별 논란 확산

올해 들어 국내 부동산 시장에 주목할 만한 변화가 나타나고 있다. 최근 아파트와 빌라, 상가 등을 구입하는 외국인 10명 중 7명이 중국인으로 집계됐다. 이들의 매입이 특정 지역에 집중되고 있어 주목된다.

중국인 부동산 매입, 경기도에 몰린다

법원 등기정보광장이 1일 발표한 자료에 따르면, 올해 1월부터 4월까지 외국인이 신청한 집합건물 소유권 이전 등기는 총 4169건이었다. 이 중 중국인이 매입한 부동산은 2791건으로 전체의 67%에 달한다.

중국인들이 가장 선호하는 지역은 인천 부평으로 195건의 매입이 확인됐다. 이어 경기 안산 단원구 158건, 부천 원미구 151건, 시흥 137건, 부천 소사구 121건 순이다. 흥미롭게도 이들 지역은 모두 조선족을 비롯한 중국인들이 다수 거주하는 지역들이다.

반면 서울 강남권에서는 다른 양상을 보인다. 고가 부동산 시장에서는 미국인의 매입이 중국인보다 5배나 많다. 올해 1월부터 4월까지 미국인은 강남3구에서 58건의 부동산을 매입했지만, 중국인은 12건에 그쳤다.

미국인들의 매입 지역을 살펴보면 평택이 31건으로 가장 많고, 서울 서초구와 경기 성남 분당구가 각각 24건, 강남구 20건 순이다. 평택의 경우 미군 기지의 영향으로 분석된다.

부동산 전문가들은 이런 현상에 대해 “강남권의 미국인 매입자 중 상당수는 한국에 기반을 둔 교포일 가능성이 높다”고 설명한다. 실제로 작년 말 기준 토지 보유 외국인 중 55.7%가 교포였고, 순수 외국인은 10.5%에 불과했다.

외국인 매입 추이도 계속 상승세를 보이고 있다. 1월 833건이던 외국인 매매는 2월 1011건, 3월 1087건, 4월 1238건으로 꾸준히 증가했다.

내국인 역차별 논란 심화

중국인의 부동산 매입이 주목받는 이유는 단순히 수치가 높아서만은 아니다. 외국인 보유 주택이 2022년 8만3052가구에서 지난해 10만216가구로 2년 새 21% 급증했고, 이 중 중국인 비중도 53.7%에서 56.2%로 계속 늘고 있다.

국내 장기 체류 외국인 중 중국인은 47%를 차지하는데, 주택 매수에서는 56%를 차지해 10%포인트나 높다. 이는 중국인들의 부동산 구입 의지가 다른 외국인보다 강하다는 것을 보여준다.

더 큰 문제는 내국인과 외국인 사이의 규제 격차다. 외국인들은 자국 금융회사에서 대출을 받을 경우 국내 LTV 규제를 피할 수 있다. 지난 3월에는 33세 중국인이 서울 성북구 단독주택을 국내 대출 없이 119억7000만원에 매입하는 사례가 있었다.

취득세와 양도소득세 중과 대상인 다주택자 여부도 제대로 파악되지 않는다. 외국인의 세대 현황이 정확히 관리되지 않기 때문이다.

상호주의 원칙 위배 논란

한국과 중국 간 부동산 매입 조건의 차이도 논란거리다. 중국에서는 최소 1년 이상 합법 체류한 외국인만 주거용 부동산을 구입할 수 있으며, 이마저도 소유권이 아닌 장기 임차 사용권만 인정된다.

권대중 서강대 부동산학과 교수는 “중국인 부동산 매입은 주로 조선족이나 국내 거주 중국인들의 중저가 주택 구입이 대부분”이라며 “중국 내 주택 보유 여부 확인이 어렵고 융자 제한도 없어 내국인보다 쉽게 부동산을 구입할 수 있는 상황”이라고 분석했다.

정부와 지자체들은 실거래가 공개 확대, 임대사업자 등록 기준 강화, 취득세 중과 적용, 자금 출처 심사 강화 등의 대응책을 검토하고 있다. 일부 지자체는 외국인 매입 허용 조건을 조정하는 시범 정책도 도입하기 시작했다.

외국인 자본 유입이 지역 경제 활성화와 고용 창출에 긍정적 영향을 미친다는 시각도 있지만, 투기성 매입으로 인한 주택가격 급등과 주거 불안정 우려가 더 크다는 것이 전문가들의 중론이다.