정부의 토지거래허가구역 확대 정책이 투기 수요 억제에 실질적 효과를 내고 있는 것으로 나타났다.

지난해 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶이면서 지방 등 외지인의 서울 아파트 원정 매입이 급감한 것이다.

한국부동산원 자료에 따르면 2025년 12월 타지역 거주자가 서울 아파트를 매입한 비중은 전체 거래량의 19.98%로 집계됐다. 이는 2022년 10월(18.67%) 이후 3년 2개월 만에 가장 낮은 수치다. 특히 주목할 점은 이러한 하락세가 토허구역 확대 직후 두 달 연속 지속되고 있다는 사실이다.

토허구역 해제·확대에 따라 출렁인 원정매입

타지역 거주자의 서울 아파트 매입 비중은 정부의 규제 정책에 따라 급격한 변동을 보였다. 2025년 2월 강남지역 토허구역이 일시 해제되자 원정 매입 비중은 25.15%까지 치솟았다. 2년 실거주 의무가 사라지고 전세를 낀 갭투자가 가능해지면서 지방을 포함한 타지역 투자 수요가 몰린 것이다.

그러나 3월 강남3구·용산구로 토허구역이 다시 확대되면서 22.79%로 하락했고, 이후 21~22%대를 유지했다. 10월 들어 10·15대책 발효 전 막바지 갭투자 수요가 몰리며 24.52%로 재차 증가했지만, 서울 전역이 규제지역과 토허구역으로 묶이고 주택담보대출이 2억~6억원으로 강화되면서 11월 21.52%, 12월 19.98%로 두 달 연속 하락했다.

지역별로는 2025년 집값 상승폭이 컸던 성동구와 마포구의 12월 원정 매입 비중이 각각 20.15%, 20.97%로 전월(27.61%, 27.07%) 대비 7%포인트 가량 급감했다. 강동구도 11월 29.86%에서 12월 23.37%로 6.49%포인트 하락했다.

반대로 서울→지방 원정매입은 최고치 경신

반면 서울 거주자의 타지역 아파트 매입 비중은 상반된 흐름을 보였다. 2025년 12월 서울 거주자의 지방 아파트 매입 비중은 6.43%로 2022년 7월(6.50%) 이후 3년 5개월 만에 최고치를 기록했다. 서울과 경기 12곳으로 토허구역이 확대되고 대출 규제가 강화되면서, 상대적으로 규제가 약한 지방으로 매입 수요가 이동한 것으로 분석된다.

이는 전형적인 ‘풍선효과’로, 한 지역의 규제 강화가 다른 지역으로의 수요 이전을 촉발하는 현상이다. 서울 아파트 투자가 어려워지자 서울 거주자들이 상대적으로 진입장벽이 낮고 가격 상승 여력이 있는 지방 도시로 눈을 돌린 것이다.

비실거주 주택 과세 강화 예고… 원정매입 감소 지속될 듯

부동산 전문가들은 타지역 거주자의 서울 원정 매입 비중이 앞으로도 감소세를 이어갈 것으로 전망한다. 이재명 정부가 실거주하지 않는 주택에 대한 과세를 강화할 것으로 예상되기 때문이다. 토허구역 규제에 더해 보유세·양도세 등 세제 부담까지 가중되면 갭투자를 통한 단기 시세차익 노리기가 더욱 어려워질 수밖에 없다.

시장 전문가들은 앞으로 이재명 대통령이 실거주하지 않는 주택에 대한 과세를 강화할 것으로 예상됨에 따라 타지역 거주자들의 원정 매입 비중은 점차 감소 수순을 밟을 것으로 보인다고 전망했다.