당정과 국회에서 전세사기를 막기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 가입 요건을 대폭 조이는 방안이 거론되자 시장의 반발이 커지고 있다.
현행 90%인 전세가율 상한을 70%까지 낮출 경우, 악성 깡통전세를 걸러내는 것을 넘어 비아파트 임대인들의 보증금 반환 부담을 키우고 시장 혼란을 부를 수 있다는 위기감이 고조된다.
서민들의 든든한 주거 사다리 역할을 하던 빌라 전세 시장이 붕괴하며 오히려 무주택자들의 주거비 부담만 가중될 것이라는 비판이 거세다.
“나라가 역전세 만든다”…벼랑 끝 비아파트
정책의 직격탄을 맞게 된 비아파트 임대인들은 정부가 사실상 강제적인 역전세를 유발하고 있다며 울분을 토하고 있다.
합법적인 임대사업자로 등록해 국가가 정한 의무를 다해왔음에도, 일방적인 보증한도 축소로 수억 원의 보증금을 자력으로 반환해야 하는 처지에 놓였기 때문이다.
이미 보유 자산을 처분하거나 막대한 대출을 끌어다 보증금을 내어준 임대인들은 한도가 70%까지 더 떨어지면 집을 팔아도 빚을 갚지 못하는 줄도산 사태가 벌어질 것이라고 경고한다.
시장의 우려는 단순히 앓는 소리가 아니다. 정부의 전세보증 요건은 최근 들어 지속해서 문턱이 높아지는 추세다.
앞서 정부는 전세사기 여파가 거세지던 2023년 집값 산정 방식과 보증 한도를 손질해 이른바 ‘126% 룰(공시가격의 140%에 전세가율 90%를 적용)’을 도입했다.
이로 인해 임대시장이 한 차례 거센 홍역을 치른 상황에서, 전세가율을 70%로 추가 하향하는 방안은 사실상 비아파트 생태계에 치명타가 될 전망이다.
아파트만 살아남는 시장…흔들리는 주거 사다리
이러한 규제 강화의 충격파는 주택 유형에 따라 극명하게 갈린다. 매매 시세가 투명하고 전세가율이 상대적으로 낮은 아파트의 경우 보증 요건을 70%로 낮춰도 가입에 큰 무리가 없는 경우가 많다.
반면 시세 파악이 어렵고 공시가격을 기준으로 보증 한도가 산정되는 빌라나 다세대 주택은 상황이 다르다.
낮은 공시가격을 기준으로 전세가율 70%를 엄격하게 적용할 경우, 세입자가 실제로 보호받을 수 있는 한도는 실제 시세의 절반 수준까지 쪼그라들 가능성이 크다.
집주인들이 낮아진 보증 한도에 맞춰 전세금을 대폭 내리는 대신, 그 차액을 월세로 돌리면서 서민들의 고통은 가중되고 있다.
실제로 보증 요건 강화 이후 서울 연립·다세대 주택의 월세 거래 비중은 35.22%에서 52.99%로 17.77%포인트 상승하며 전세의 월세화가 빠르게 진행 중이라는 분석이 나왔다.
저렴한 빌라 전세에 거주하며 목돈을 모아 아파트로 나아가던 청년과 신혼부부들의 주거 사다리가 끊어지면서, 빈대 잡으려다 초가삼간 태우는 격이라는 지적이 끊이지 않고 있다.
