경기 과천·성남 등 수도권 상급지 공동주택 공시가격이 올해 최대 28%대 급등하면서 보유세는 물론 건강보험료·기초연금 등 복지 혜택까지 한꺼번에 흔들리고 있다.
자산은 있지만 현금 흐름이 부족한 고령 1주택자의 복합 부담이 임계점에 달하고 있다는 지적이 나온다.
국토교통부에 따르면 2026년 1월 1일 기준 경기 공동주택 공시가격 변동률은 평균 6.38%다. 그러나 과천(28.69%)·성남(21.86%)·하남(12.73%)·광명(12.39%) 등 주요 상급지에서는 두 자릿수 상승률이 나타났다.
과천 상승률은 강남 3구(24.70%)를 웃돌아 수도권 전체에서 가장 높은 수준을 기록했다. 공시가격은 재산세·종합부동산세 외에 60여 개 행정·복지 제도의 기준으로 활용되는 만큼, 파급 범위가 세금에 그치지 않는다는 점이 문제의 핵심이다.
과천 주공10단지, 공시가 1년 새 4억 뛰었다
우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 분석에 따르면 과천 중앙동 주공10단지 전용 83.13㎡의 공시가격은 2025년 13억 3,200만 원에서 2026년 17억 3,100만 원으로 29.95%(3억 9,900만 원) 올랐다.
같은 기간 1세대 1주택 기준 보유세는 287만 5,482원에서 399만 2,081원으로 약 111만 원 증가해 38.83% 상승한 것으로 추정됐다. 분당 정자동·성복동 주요 단지도 유사한 수준의 보유세 인상이 예상된다.
가격대별 양극화도 뚜렷하다. 9억 원 초과 주택의 공시가격은 20% 이상 오른 반면, 3억~6억 원 미만 주택은 4.72% 상승에 그쳤다. 고가 주택 보유자일수록 부담이 집중되는 구조다.
세금에 건보료·기초연금까지…복지 3중 타격
공시가격 급등의 충격은 세금에서 끝나지 않는다. 공시가격은 건강보험료·기초연금·장기요양보험 등 60여 개 복지 제도의 산정 기준이다. 보유세 인상과 건강보험료 상승, 기초연금 수급 감소가 동시에 작동하는 구조다.
소득은 없지만 고가 1주택을 보유한 은퇴자라면 실질 가처분소득이 급격히 줄어드는 ‘역진세적’ 상황에 놓일 수 있다.
서울 강남의 한 공인중개사 관계자는 “보유세와 건강보험료가 더 오를 것으로 예상되면서 자식에게 손을 벌려야 하는지, 다시 일을 해야 하는지 고민하는 고령 1주택자들이 있다”고 전했다.
매각이냐 전세 이전이냐…다운사이징 압력 본격화
시장에서는 공시가격 급등이 단기적으로 한계 가구의 매물 출회와 소비 여력 위축을 유발하고, 장기적으로는 주거 이전이나 다운사이징 압력으로 이어질 수 있다고 보고 있다.
서울의 한 세무사는 “세금과 보험료를 감당하기 어려운 은퇴자들 중 일부는 전세로 옮기는 방안도 검토하고 있지만, 공시가격 상승으로 향후 부담이 더 커질 수 있어 매각 여부를 두고 고민이 깊어지고 있다”고 했다. 전세 이전도 근본적 해결책이 되지 못한다는 의미다.
부동산 전문가들은 수도권 상급지 공시가격 급등이 고령 1주택자의 체감 부담을 빠르게 키우고 있다고 분석했다. 복지 수급 기준과 세금 부담이 동시에 악화되는 구조인 만큼, 자산 기반 과세 방식의 공평성 논란도 불가피하다는 시각이다.
