“제주도가 드디어”, “30년 만에 확 바뀐다”…천지개벽 예고, 이게 정말이라면

고도 지구 규제 전면 완화
도심 재개발 통한 압축도시 조성
녹지 보존과 난개발 방지 기대

30년간 엄격한 규제로 묶여 있던 제주도의 스카이라인이 곧 바뀔 전망이다. 제주도가 1996년부터 시행해온 고도 지구 규제를 30여 년 만에 대폭 완화하기로 결정했다.

이번 변화는 단순한 규제 해제가 아니라, 제주 도시 구조 전반을 바꾸는 ‘압축도시’ 전략의 일환이다. 제주도는 현재 도심 고밀도 개발을 위한 ‘고도 관리방안 용역’을 진행 중이며, 2027년 상반기부터는 새로운 기준이 본격 시행된다.

과도한 규제, 30년 만에 풀린다

오영훈 제주지사는 10일 제주도청에서 연 기자간담회에서 고도 지구 규제 완화를 공식화했다.

그는 “제주도가 과도하게 고도 지구 규제를 받고 있어서 기존 지구에서 수익률이 나지 않으니 외부를 개발해 나가는 팽창 방식이 이루어지고 있다”며 “녹지 확보를 위해 고도 규제를 다시 손볼 필요가 있다”고 강조했다.

제주도 관계자는 “앞으로 문화유산지구나 군사보호시설 등 고도 제한이 꼭 필요하다고 판단되는 지역을 제외하고는 고도 지구가 전면 해제될 것”이라고 설명했다. 이렇게 되면 별도 고도 관련 규정이 없을 경우 주거지역은 최대 45m, 상업지역은 최대 55m까지 건축이 가능해진다.

현재 제주도내 고도 지구는 267곳에 달하며, 주거·상업지역의 92%가 이에 해당한다. 이는 전국 평균 7.8%에 비해 압도적으로 높은 수치다. 또한 용도지역, 지구단위계획구역별로 건축물 높이가 다르게 제한돼 있고, 개별법과 세부 규정에 따라 지역별 고도 기준도 제각각인 상황이다.

압축도시 조성으로 녹지 보존 목표

제주도가 고도 지구 규제를 완화하는 이유는 무엇일까? 가장 큰 이유는 도시 팽창 문제를 해결하기 위함이다.

기존의 고도 제한은 제주 도심지의 개발 가능성을 낮추고, 외곽 지역으로 개발을 확장시키는 결과를 초래했다. 이는 녹지 훼손과 난개발을 유발하며, 도시의 지속 가능성을 저해하는 문제로 지적되어 왔다.

제주도는 지난해 4월부터 ‘압축도시 조성을 위한 고도 관리 방안 수립 용역’을 추진해왔다.

이는 도시의 수평적 확장을 막고, 도심 내에서 고밀도 개발을 통해 효율적인 토지 이용과 녹지 공간 확보를 목표로 하는 것이다. 압축도시 모델은 기존 도심지를 재개발하고, 경제성을 높이며, 주거 환경을 개선하는 효과가 있다.

이번 고도 제한 완화는 재건축 및 재개발 과정에서 경제성을 높이고, 구도심의 활성화를 촉진할 것으로 기대된다. 당장 재건축, 재개발 과정에서 경제성을 높이는 효과가 발생할 수 있다. 이는 제주 지역의 주거 및 상업 지역의 경쟁력을 강화하는 데 기여할 것으로 보인다.

2027년 시행 예정, 단계적 절차 밟아

제주도는 이번 용역에 따른 도민 설명회를 거친 후 고도 지구 정비를 위한 도시관리계획 재정비 및 고시, 조례 개정 등 절차를 내년까지 진행한다. 그리고 2027년 상반기부터 새로운 고도 규제를 시행할 방침이다.

이번 완화 방안은 ‘2040 도시기본계획’의 일환으로 추진되며, 미래 지향적 도시 개발과 지속 가능한 환경 관리를 목표로 하고 있다. 제주도는 도시 개발과 환경, 경제적 필요성을 균형 있게 고려한 결정이라는 입장이다.

현재 고도 지구는 제주도개발특별법에 따른 고도별 관리계획에 의해 1996년 제주도 경관 고도 규제계획이 수립돼 적용되었다. 30년 만에 이뤄지는 이번 변화는 제주도의 도시 개발 패러다임을 근본적으로 바꾸는 계기가 될 전망이다.

제주도민들은 이번 결정에 대해 기대와 우려의 목소리를 동시에 내고 있다. 일부에서는 도심 지역의 활성화와 경제적 효과를 기대하는 반면, 다른 한편에서는 급격한 고도 규제 완화가 제주의 독특한 경관과 정체성을 훼손할 수 있다는 우려를 표하고 있다.

제주도는 이러한 다양한 의견을 수렴하고 도민 설명회를 통해 충분한 공론화 과정을 거친 후, 최종적인 정책 시행 방안을 마련할 계획이다. 30년 만에 변화하는 제주도 스카이라인이 어떤 모습으로 새롭게 그려질지 관심이 집중된다.