금융당국이 본인 소유의 주택에 거주하지 않으면서 다른 지역에서 전세로 거주하는 이른바 ‘비거주 1주택자’의 전세대출을 사실상 차단하는 방안을 본격적으로 논의한다.
이러한 움직임은 지난 1일 금융위원회가 발표한 ‘가계부채 관리방안’의 핵심 후속 조치다. 당시 금융위는 다주택자 주택담보대출 만기 연장 제한 방침을 밝히며, “투기적 목적의 비거주 1주택자 대출 규제 방안도 추후 마련해 발표하겠다”고 예고한 바 있다.
이에 따라 금융위는 오늘(7일) 금융감독원 및 은행권과 회의를 열고 투기성 수요를 걸러내기 위한 세부적인 전세대출 제한 방안을 가다듬는다.
유력하게 검토되는 핵심 방식은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 보증기관의 공적 보증을 제한하는 것이다.
현재 은행권의 전세대출은 이들 기관의 보증을 담보로 실행되므로, 보증이 막히면 사실상 대출길이 끊기게 되는 구조다.
정부는 본인 주택에 살지 않고 타 지역에 전세로 거주하는 행위를 일종의 갭투자 성격으로 간주하고, 이들에게 흘러가는 신용 공급을 원천 차단하겠다는 방침으로 풀이된다.
깐깐해지는 예외 심사, 서류 제출 부담 커질 듯
다만 모든 비거주 1주택자가 즉각적인 대출 제한 대상이 되는 것은 아니다.
당국은 직장 이동, 질병 치료, 부모 봉양 등 불가피한 사유가 인정될 경우 예외를 허용하는 방안을 함께 검토하고 있다.
문제는 이러한 예외를 인정받기 위한 심사 과정이 현행보다 훨씬 까다로워질 가능성이 높다는 점이다.
차주는 대출 심사 시 재직증명서, 인사발령장, 진단서, 가족관계증명서 등을 제출해 왜 본인 집이 아닌 다른 곳에 거주해야 하는지를 직접 소명해야 한다.
금융기관 역시 행정 정보를 일일이 교차 검증해야 하므로 대출 승인에 상당한 시일이 소요되는 등 차주들의 행정적 불편이 가중될 것으로 보인다.
현금 부담 증가에 ‘월세 전환’ 압박 커진다
이번 규제가 시행될 경우 시장에서 가장 먼저 나타날 파급효과는 전세의 월세화 현상이다.
전세대출이 막히거나 한도가 줄어든 세입자는 부족한 보증금을 현금으로 직접 마련해야 하는 부담을 안게 된다. 자체 자금 조달이 어려운 차주들은 결국 보증금을 낮추는 대신 매월 임대료를 지불하는 반전세나 월세를 선택할 수밖에 없는 환경에 놓인다.
부동산 업계에서는 통상 보증금 1억 원당 월 40만~50만 원 수준의 월세 전환이 이뤄지는 만큼, 세입자들의 매달 고정 주거비 지출이 크게 증가할 것으로 분석한다.
나아가 기존 전세대출의 만기 연장 시점에도 유사한 잣대가 적용될 경우 차주들의 불확실성은 더욱 커질 수밖에 없다.
결국 대출길이 좁아진 비거주 1주택자들은 보유 주택에 직접 입주하거나 매도를 고민해야 하는 등 거주지 선택의 폭이 크게 제한될 것이라는 평가가 나온다.
