인공지능(AI) 확산과 대규모 공급이 겹치면서 오피스 공실 위기가 우려되고 있지만, 산업 구조 재편에 따른 새로운 수요가 시장 균형을 맞출 것이라는 전망이 나왔다.
과거 IT업종이 급성장하며 공실을 흡수한 사례처럼, AI 시대에도 신산업이 오피스 수요를 창출할 수 있다는 분석이다.
상업용 부동산 서비스 기업 젠스타메이트는 16일 서울 주요 업무지구의 공실률이 2028년 약 9%, 2029년에는 15% 수준까지 상승할 것으로 전망했다. 강남권(GBD)도 서리풀 복합개발 프로젝트 등으로 2028년 이후 공실률이 두 자릿수를 넘을 가능성이 제기됐다.
그러나 현재 공급 물량 상당수는 저금리 시기 인허가받은 프로젝트로, 착공부터 준공까지 5~7년 걸리는 시차가 반영된 결과일 뿐 ‘구조적 과잉’은 아니라는 해석이 나온다.
2017년 재현되나…IT업종이 공실 흡수한 전례
오피스 공실률이 두 자릿수로 확대됐던 2017년에도 유사한 우려가 있었지만, IT업종이 빠르게 성장하며 공실을 흡수했다.
젠스타메이트에 따르면 서울 오피스 임대차 계약에서 IT업종 비중은 2016년 6%에서 2017년 11%, 2018년 13%로 급증했다. 산업 재편 과정에서 신규 임차인이 등장하며 시장이 균형을 찾은 것이다.
AI 시대에도 비슷한 패턴이 예상된다. 대기업들은 AI 관련 부서를 신설하거나 기존 인력을 해당 영역으로 전환하고 있다. 주요 업무지구 핵심 임차인인 금융·보험업도 인력을 AI로 대체하기보다 AI 기반으로 업무를 정교화하는 방향으로 변화 중이다.
김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “AI는 기존 인력을 대체하기보다 업무를 고도화하고 조직을 재편하는 방향으로 작동하고 있다”며 “중장기적으로는 헬스케어, 바이오, 고령화 산업 등도 오피스 신규 수요로 작용할 가능성이 있다”고 말했다.
1인당 점유면적 확대…인력 감소해도 수요 유지
과거 국내 오피스는 1인당 점유 면적이 3.3㎡에 못 미치는 경우가 많았지만, 코로나 대유행과 테크 기업 확산을 거치면서 개발자 편익과 라운지·협업 공간을 중시하는 설계가 확산됐다. 1인당 점유 면적이 확대되는 추세여서 인력이 일부 줄더라도 면적 수요는 같은 비율로 감소하지 않는다는 분석이다.
또 제조업이나 플랫폼 등 본업에서 수익을 창출한 기업들이 직접 오피스 자산을 매입하거나 활용하는 전략적 투자자(SI)로 부상하는 점도 수요 측면의 변수로 꼽힌다.
김 센터장은 “부동산은 대표적 후행 산업이어서 의사결정 시점과 공급 시점 간 시차가 존재한다”며 “현재 보이는 공급 숫자만으로 구조적 과잉을 단정하기는 어렵다”고 강조했다.
“위기 아닌 전환기”…수요·공급 균형 전망
전문가들은 공실률 10~15% 수준의 상승을 단순 위기로 보기보다, 산업 재편에 따른 수요 구조 변화에 주목해야 한다고 조언한다.
김 센터장은 “공실률 10%라는 숫자만 보면 위기로 보일 수 있지만, 과거에도 산업 재편 과정에서 새로운 임차인이 등장하며 시장은 균형을 찾아왔다”며 “지금은 수요가 사라지는 시점이 아니라 누가 공간을 어떻게 활용할 것인지가 달라지는 전환기”라고 설명했다.
실제로 2025년 4분기 기준 서울 A급 오피스 평균 공실률은 4.3%로 여전히 양호한 수준을 유지하고 있으며, 프라임 오피스 임대료는 연간 약 16% 상승해 시장의 차별화가 진행 중이다.
업계에서는 AI와 신산업의 성장세, 공간 활용 패턴 변화 등을 종합적으로 고려할 때 오피스 시장이 중장기적으로 수요와 공급의 균형을 찾을 것으로 전망하고 있다.
