반도체 호재와 교통망 개선 기대감으로 가파르게 치솟던 경기 지역 핵심 주거지의 부동산 시장에 정부가 강력한 제동을 걸었다.
국토교통부는 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역과 토지거래허가구역으로 추가 지정한다고 발표했다.
한국부동산원 조사 결과 6월 넷째 주까지 동탄구의 올해 아파트값 누적 상승률은 11.38%에 달해 전국 최고치를 기록했다.
지난해 하락세를 보였던 구리시와 기흥구도 올해 각각 7.87%와 6.21%의 상승률을 보이며 급격한 반등세를 나타냈다.
LTV 40% 축소와 실거주 의무화가 가져올 거래 절벽
이번 조치에 따라 오는 7월 1일부터 규제지역 효력이 발생하며 주택담보인정비율인 LTV 상한이 기존 70%에서 40%로 전격 축소된다.
주택담보대출 한도는 15억 원 이하 주택은 6억 원, 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 엄격히 제한된다.
유주택자는 LTV 0%가 적용돼 신규 대출이 차단되고 다주택자에게는 취득세 중과와 분양권 전매 제한 등 전방위 압박이 가해진다.
7월 5일부터 2027년 말까지 적용되는 토지거래허가구역 규제는 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 수요를 직접 타격할 것으로 보인다.
해당 지역 아파트를 매입하려면 관할 관청의 허가를 받아야 하며, 취득일로부터 2년간 반드시 실거주 의무를 이행해야 한다.
의무를 위반하면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소되는 등 강력한 조치가 뒤따라 투기성 자금의 유입이 차단될 것으로 분석된다.
정부는 반도체 호황과 GTX-A 개통 기대감이 미래 가격 상승을 노린 선매수세로 이어지며 과열을 부추겼다고 판단했다.
서울 전역에 이어 경기 지역 규제지역이 15곳으로 늘어나면서 과도한 시장 기대를 누르고 거래 속도를 조절하려는 정책이 본격화됐다.
무주택자 자금 압박과 인접 지역 풍선효과 우려
규제가 강화되면 단기적인 매수 심리는 얼어붙겠지만 현금 동원력이 부족한 무주택 실수요자의 자금 조달 장벽도 함께 높아진다.
대출 규제가 덜한 인근 인접 지역으로 매수세가 옮겨가는 풍선효과가 발생할 수 있어 정부도 시장 모니터링 강화를 예고했다.
매수층이 얇아지면 거래량 감소가 먼저 찾아오고 전세를 낀 매도 플랜이 막히면서 주택 보유자들의 셈법도 복잡해질 것으로 풀이된다.
향후 부동산 시장의 향방은 동탄·기흥·구리의 주간 아파트 가격 추이와 거래량, 신고가 비중, 토지거래허가 건수 등에 따라 좌우될 것으로 분석된다.
