“집주인도 세입자도 난감”…서울 부동산 뒤흔든 ‘나비효과’, 2년 만에 결국

서울 신규 입주 아파트 10가구 중 6가구가 월세로 계약되는 이례적인 현상이 나타났다.

과거 입주 단지는 전세 비중이 70%를 넘는 게 관례였으나, 2025년 6·27 대출 규제 이후 불과 9개월 만에 월세가 전세를 압도하며 전월세 시장의 구조적 변화가 가속화되고 있다.

8일 직방과 연합뉴스가 국토교통부 실거래가 데이터를 분석한 결과, 6·27 규제 후 서울에서 입주한 신규 아파트 4개 단지의 평균 월세(보증부 월세 포함) 계약 비중이 60%로 집계됐다.

이는 서울 아파트 전체 임대차 계약의 월세 비중 45.8%보다 14%포인트 이상 높고, 갱신 제외 신규 계약 월세 비중 50%와 비교해도 10%포인트나 높은 수치다.

규제 전인 2024년 하반기만 해도 입주 단지의 전세 비중은 73%에 달했다.

북서울자이폴라리스(1,045가구)와 더샵둔촌포레(572가구)는 입주 초기 월세 비중이 각각 27%, 28%에 불과했다. 그러나 규제 후 상황은 완전히 달라졌다. 2025년 11월 입주한 이문아이파크자이(4,321가구)는 월세 계약이 69%로 급등했고, 같은 해 7월 입주한 라체르보 푸르지오 써밋(958가구)도 58%를 기록했다.

분양 잔금 메커니즘 붕괴…”전세금으로 잔금 못 치른다”

급격한 월세 전환의 핵심 원인은 6·27 규제의 ‘소유권 이전 조건부 전세대출 금지’ 조치다. 과거에는 집주인(분양 계약자)이 건설사로부터 소유권을 받기 전 세입자의 전세 보증금으로 분양 잔금을 충당하는 게 일반적이었다. 이 구조 덕분에 입주 단지는 자연스럽게 전세 비중이 높았다.

그러나 규제로 이 루트가 막히자 임차인은 부족한 전세금을 월세로 돌릴 수밖에 없게 됐다. 메이플자이(3,307가구)의 사례가 이를 극명히 보여준다. 규제 시행 전 전월세 계약에서 월세 비중은 39%였으나, 규제 후 입주 지정기간(8월 말)까지는 43%로 소폭 증가했고, 9월 이후부터는 60%로 급등했다.

서초구 잠원동의 한 공인중개사는 “1주택자도 전세자금대출 받기가 어려워진 데다, 집주인도 분양 잔금을 내려면 은행 대출 없는 세입자를 선호한다”며 “전세금은 6억 6,948만원(30개월 연속 상승)으로 높은데 대출은 더 까다로워져 반전세 계약이 대세”라고 전했다.

“청년 6천만원, 신혼 1억 더 필요”…세입자 부담 폭증

월세화는 임차인의 주거비 부담을 가중시키고 있다. 업계 추산에 따르면 규제 강화로 청년 가구는 평균 6,000만원, 신혼부부 가구는 1억원의 추가 자금을 마련해야 하는 상황이다.

특히 서울 43개 재개발·재건축 단지 중 39곳(3만 1,000가구)이 이주비 대출 규제 영향권에 진입하면서, 강남권 추가 이주비 대출 금리는 기본 대출보다 1~2%포인트(중소 사업장은 3~4%포인트) 높아졌다.

공급 부족도 문제를 악화시킨다. 2026년 서울 입주 물량은 1만 6,412세대로 전년 대비 48% 급감할 전망이다. 여기에 2026년 5월 양도소득세 중과 종료를 앞두고 다주택자의 급매 가능성까지 제기되면서, 전세 시장의 불안은 더욱 커지고 있다.

“전셋값 안정 없으면 월세화 가속 불가피”

직방 김은선 빅데이터랩실 랩장은 “정부의 대출 규제가 강화되면서 신규 전월세 계약의 절반을 월세가 차지할 정도로 월세화 속도가 가파르다”며 “전셋값이 하향 안정되지 않는 한 임차인의 주거비 부담은 더욱 커질 수밖에 없을 것”이라고 전망했다.

주택산업연구원은 “올해는 지난해보다 전월세 상승세가 더 커질 가능성이 있다”며 “입주 물량 감소, 다주택자 중과 종료, 토지거래허가제 실거주 의무가 복합적으로 작용할 것”이라고 분석했다.

관악구의 한 공인중개사는 “임대사업자 대출 연장이 막히면 비아파트 중심으로 급매가 쏟아져 경매로 이어질 수 있고, 이는 세입자 거주 불안으로 직결된다”고 우려했다.

정부는 가계부채 관리 차원에서 규제가 필요하다는 입장이지만, 현장에서는 “전세금은 높고 대출은 막혀 반전세로 두 가지 부담을 동시에 지는 악순환”이 심화되고 있다는 지적이 나온다.