이재명 대통령이 등록임대사업자의 양도소득세 중과 배제를 정면으로 문제 삼으면서, 2017년 이후 지속돼 온 ‘영구적 중과 배제’ 특혜가 폐지 수순을 밟게 됐다.

재정경제부는 10일 등록임대주택에 부여된 세제 혜택 전반을 재검토하기로 했으며, 시장에서는 아파트부터 단계적으로 양도세 중과를 적용하는 방안이 유력하다는 관측이 나온다.

이 대통령은 이날 국무회의에서 “의무임대 기간이 지나도 기한 없이 양도세 중과를 하지 않는 것은 문제가 있다”며 “적정한 기간이 지나면 일반 주택과 동일하게 중과해야 한다”고 밝혔다. 전날 X(옛 트위터)에서는 “즉시 폐기 시 부담이 큰 만큼 단계적 축소하거나 아파트로 한정하자는 의견도 있다”고 적시했다.

재경부 관계자는 “양도세 중과 면제가 주요 검토 대상”이라며 정책 수정 가능성을 시사했다. 서울 시내에만 등록임대주택 약 30만 채(아파트 약 5만 가구)가 취득세·재산세·종부세 감면과 함께 영구적 양도세 중과 배제 혜택을 받고 있다.

2017년 이후 정책 대전환, ‘영구 면세’에서 중과로

문재인 정부는 2017년 임대료 인상률을 연 5% 제한하는 대신 양도세 중과 배제와 종합부동산세·임대소득세 감면을 내걸고 민간 임대사업자 등록을 유도했다. 그 결과 민간 임대주택은 2017년 180만 가구에서 2019년 220만 5,000가구로 급증했다.

하지만 집값 급등 속에 다주택자의 세금 회피 수단이라는 비판이 커지자 2020년 8월 단기(4년) 임대와 아파트 장기 일반(8년) 매입임대 유형을 폐지했다. 윤석열 정부에서 단기(6년) 등록임대제도를 재도입하며 정책 일관성 논란이 반복됐고, 이번 이재명 정부의 방향 전환으로 다시 한번 큰 전환점을 맞게 됐다.

조정대상지역 내 다주택자는 현재 2주택은 일반 누진세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가 중과된다. 오는 5월 10일부터는 2022년부터 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 본격 재개되며, 등록임대주택도 예외 없이 중과 대상에 포함될 가능성이 높아졌다.

아파트 우선 적용, 비아파트는 단계적 전환

재경부와 시장 전문가들은 세제 혜택을 일시에 폐지할 경우 충격이 크다는 점에 공감하며, 아파트 중심의 단계적 중과 방안을 검토 중이다. 양도세 중과 배제 전제로 임대사업자에 등록한 사례가 적지 않아 신뢰 보호 원칙을 고려해야 한다는 것이다.

부동산 전문가들은 비아파트 주택의 경우 가격 변동성이 상대적으로 낮고 저렴한 임대차 물량 공급 역할을 한다는 점에서 중과 적용을 뒤로 미뤄야 한다고 조언한다. 우리은행 함영진 부동산리서치랩장은 “서울의 경우 한강변이나 재개발 지역이 아니라면 비아파트 주택의 가격 변동성이 크지 않다”며 “양도세 중과 부활은 아파트 위주로 적용해야 충격을 줄일 수 있다”고 말했다.

수십만 호 공급 vs 전월세 급등, 엇갈린 전망

이 대통령은 “의무임대 기간과 일정한 양도세 중과 제외기간이 지난 등록임대 다주택이 일반 다주택처럼 시장에 나오면 수십만 호 공급 효과가 있다”며 주택 공급 확대 기대감을 드러냈다. 전국 여론조사에서도 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 긍정 평가한 비율이 61%에 달했다.

반면 임대사업 업계에서는 전월세 시장 불안을 우려한다. 대한주택임대인협회 성창엽 회장은 “등록 임대주택이 말소되면 시세보다 낮게 유지되던 전·월세 물건이 일반 주택으로 전환되면서 단기간 임대료가 시세 수준으로 급등할 수 있다”며 “세금과 정책 부담이 결국 임차인에게 돌아간다”고 주장했다.

정책 일관성 부재로 시장 혼란이 반복되는 가운데, 재경부의 구체적인 개편안이 주택 시장에 미칠 파급효과가 주목된다.