KB국민은행이 오는 7월 10일부터 주택구입 목적의 담보대출 한도를 모든 지역에서 최대 3억 원으로 전격 제한하면서 내 집 마련을 준비하던 매수자들의 자금 계산이 복잡해졌다.
기존에 수도권과 규제지역에 적용되던 6억 원의 대출 한도가 반토막 나고 비규제지역까지 동일한 상한선이 일괄 적용됨에 따라 자기자본 조달의 부담이 눈앞의 현실로 다가왔다.
이번 조치는 별도의 안내가 있을 때까지 지속되지만 집단대출이나 기금대출, 보금자리론, 전세사기 피해자 대출을 비롯해 증액이 없는 대환 및 재대출은 예외 대상으로 남았다.
금리 인상은 매월 갚아야 할 원리금을 조정하는 선에서 대응할 수 있지만, 대출 가능액 자체가 줄어드는 조치는 자금 계획의 근간을 뒤흔드는 강력한 진입 장벽으로 작용한다.
총량 관리의 압박과 늘어난 자금 공백
은행권의 이러한 고강도 조치는 금융당국의 가계대출 총량 규제 움직임과 긴밀하게 맞물리며 국내 5대 은행의 가계대출 잔액 추이에서 그 배경이 고스란히 드러났다.
현재 5대 은행의 가계대출 잔액은 약 648조 35억 원 수준을 기록 중이며, 이는 지난해 말과 비교해 불과 몇 달 사이에 3조 335억 원가량 폭증한 수치로 나타났다.
금융당국이 부채 증가 속도에 경고등을 켜자 은행들은 단순한 금리 인상 대신 대출 한도 자체를 직접 조여 자금의 유입 경로를 원천 차단하는 방식을 선택했다.
한도 축소에 따른 타격은 주택 가격 구간별로 다르게 전개되는데, 특히 25억 원을 초과하는 고가 주택의 대출 한도는 2억 원으로 묶여 자산가들의 압박도 이어질 전망이다.
비규제지역까지 3억 원 상한선이 넓게 걸리면서 대출 규제를 피해 외곽 지역으로 이동하려던 매수 수요의 우회로가 사실상 차단되는 효과를 낸다.
보유 현금이 넉넉지 않은 신혼부부나 30~40대 실수요자 계층은 줄어든 대출 한도만큼 수억 원의 현금을 추가로 조달해야 하기에 매수 계획을 전면 수정해야 한다.
이번 대책이 기존 차주들의 대출을 전면 중단하는 파국은 아니지만, 신규 주택 매수를 계획하던 가계에는 자금 조달의 공백을 메워야 하는 무거운 과제를 남겼다.
6억 원의 대출을 기대했던 매수자들이 부족한 3억 원을 메우기 위해 다른 시중은행의 창구를 두드리거나 비은행권 대출을 검토하는 연쇄 이동 현상도 배제하기 어렵다.
시장의 연쇄 반응과 매수 심리의 향방
향후 시장의 최대 관심사는 국민은행의 이번 조치가 단발성 관리에 그칠지, 아니면 대출 수요가 몰린 다른 시중은행들의 동참으로 이어질지 여부로 요약된다.
은행권 입장에서는 가계부채의 가파른 증가가 경기 둔화 시 부실 위험으로 직결되기에, 대출 총량을 선제적으로 조절하여 자산 건전성을 방어하려는 의도가 깔렸다.
승인 가능액 자체가 줄어드는 구간에서는 잔금 조달 실패 위험을 우려한 매수 심리가 빠르게 식어 주택 거래량이 시차를 두고 감소할 가능성이 크다.
결국 가계대출 잔액의 증가 속도와 다른 은행의 추가 규제 여부, 그리고 거래량 변화라는 세 가지 지표가 하반기 주택담보대출 시장의 새로운 기준선을 결정할 것으로 풀이된다.
