국토교통부가 도심 내 빈 상가와 사무실을 청년 및 신혼부부를 위한 주거 공간으로 바꾸는 고강도 단기 주택 공급책을 추진한다.
이와 함께 지방의 준공 후 미분양 주택 매입 물량을 기존 3,000가구에서 8,000가구로 대폭 늘려 비아파트 공급망을 빠르게 확충하겠다는 구상을 밝혔다.
부지 확보부터 인허가와 착공에 수년이 소요되는 아파트 신축에 비해, 이미 완공된 건물을 리모델링하는 방식은 공급 시점을 획기적으로 앞당길 대안으로 꼽힌다.
다만 실제 공급 속도는 용도변경을 둘러싼 건축 기준 완화와 공사비 조달, 그리고 금융당국과의 협의를 통한 지원책 확정 여부에 달렸다.
상가 전환의 명과 암… 규제 완화와 주거 품질의 균형
상가와 사무실은 주거 목적으로 설계된 공간이 아니어서 채광과 환기, 배관, 방음 및 주차 기준을 충족하려면 대대적인 내부 개보수가 필수적이다.
깊이가 길거나 창문이 적은 구조적 한계를 가진 공실은 주거용 전환이 불가능해, 도심 내 전체 공실 숫자가 그대로 주택 공급량으로 연결되지는 않는다.
건물주 입장에서는 공사비 부담과 전환 후 임대 수익성을 엄밀히 따질 수밖에 없어 공공의 장기 매입이나 임차 보증 없이는 민간 참가를 이끌어내기 어렵다.
정부가 금융위원회와 대출 및 보증 지원을 협의 중이나, 사업성이 떨어지는 부실 건물까지 지원할 경우 공공이 위험을 안게 되는 부작용도 우려된다.
소규모로 분산된 전환 주택을 효율적으로 관리하기 위해서는 일회성 리모델링을 넘어 시설 보수와 입주자 관리를 전담할 전문 기업형 임대사업자가 필요하다.
지방 주택 시장의 온기를 살리기 위해 2주택자에 대한 세제 혜택을 확대하는 등 수도권과 차별화된 맞춤형 부동산 정책도 병행 추진된다.
반면 기존 주택 철거에 따른 공급 공백과 집값 자극 우려로 인해 민간 재개발 용적률을 일괄 상향하는 방안에 대해서는 정부가 신중한 입장을 유지했다.
도심 공실 주택 전환은 대규모 멸실과 이주를 수반하지 않고 빠르게 도심 내 유휴 공간을 주거지로 바꿀 수 있다는 점에서 단기 수급 불균형의 대안으로 떠올랐다.
8000가구 매입의 그늘… 혈세 투입과 실질 입주율이 성패 가른다
지방의 미분양 주택 매입 규모를 8,000가구로 확대하고 단가를 높이는 방안은 건설사의 자금난을 덜어주지만 공공의 재정 부담을 가중시키는 양날의 검이다.
입지나 품질이 떨어져 시장에서 외면받은 아파트를 고가로 사들일 경우, 공공 임대주택으로 전환된 후에도 장기 공실과 관리비 누적이라는 세금 낭비로 이어질 수 있다.
단순한 공급 물량 수치 발표를 넘어 전환 대상 건물의 엄격한 선정 기준과 가구당 공사비, 그리고 합리적인 임대료 책정이 투명하게 공개되어야 한다.
빈 상가를 집으로 전환하는 시도는 신속하지만, 주거 품질과 대중적 사업성을 동시에 확보하지 못하면 단순한 ‘용도변경 표기’에 그칠 위험을 안고 있다.
