“이재명 정부와는 생각이 다르다”…오세훈이 ‘재건축 속도전’에 사활 건 이유 보니

서울 도심의 주택 공급 속도와 방식을 두고 대통령실과 서울특별시가 현격한 시각차를 나타내며 공개적으로 정면 충돌하는 양상을 이어갔다.

오세훈 서울시장은 20일 빈 땅이 절대적으로 부족한 서울의 구조적 한계를 지적하며, 민간 재개발·재건축 사업의 규제를 풀고 속도를 내는 것만이 유일한 도심 공급 해법이라고 강조했다.

이는 정비사업 절차를 대폭 줄이더라도 실제 입주까지는 최소 3년에서 5년 이상의 시간이 걸린다고 언급한 전날 김용범 대통령실 정책실장의 발언을 정면으로 반박한 행보로 풀이된다.

두 수장의 시각 차이는 단순한 정책 주도권 싸움을 넘어, 향후 아파트 실제 착공 및 입주 시점은 물론 조합원 분담금과 인근 지역 전월세 시장의 향방을 가르는 핵심 변수로 부각됐다.

구역 지정에서 실제 입주까지 넘어야 할 행정 절차

서울시는 신속통합기획 제도를 앞세워 기존에 평균 21년가량 소요되던 정비사업 추진 기간을 12년 수준으로 대폭 단축하겠다는 구체적인 목표치를 제시해 왔다.

2026년 3월 기준으로 서울 시내에서 정비구역 지정을 마친 곳은 총 190곳으로 27만 2000호 규모이며, 조합설립인가를 마친 구역은 207곳, 17만 1000호에 달하는 것으로 집계됐다.

아울러 통합심의를 완료해 사업시행인가 절차를 앞두고 있는 사업장도 70곳, 3만 4000호 규모로 나타나 동일한 도시 안에서도 사업 단계별 추진 속도가 상당한 격차를 보였다.

문제는 정비구역 지정이 완료되었다고 해서 곧바로 신축 아파트에 입주할 수 있는 것은 아니며, 조합 설립과 사업시행인가, 관리처분계획 등 숱한 절차를 거쳐야 한다는 점이다.

사업 진행 과정에서 주민 동의율 확보나 개별 분담금 산정, 시공사와의 공사비 증액 협상이 난항을 겪을 경우 초기 예상했던 사업 일정이 다시 수년씩 지연되는 사례도 빈번하게 발생한다.

따라서 정부가 언급한 3~5년이라는 기간 역시 모든 정비사업의 완공을 의미하기보다는, 행정 절차를 원활히 이행하는 데 필요한 최소한의 시차로 해석하는 시각이 지배적이다.

사업 기간이 길어질수록 조합원과 건설사가 짊어져야 할 금융비용과 공사비 불확실성이 가중되며, 세입자들의 이주 수요가 단기간에 쏠리면서 주변 임대차 시장에 부담을 안겨준다.

전문가들은 단기적인 입주 공백을 메우기 위해 기존 인허가 사업의 준공 관리와 공공임대, 빈집 활용 등 즉각적인 효과를 낼 수 있는 다각적인 정책 수단을 동원해야 한다고 조언한다.

공급 기대감과 실물 입주 사이의 시차 극복 과제

대규모 정비사업 활성화 방안은 시장에 미래 공급에 대한 기대감을 불어넣지만, 실물 주택의 입주가 즉각 뒤따르지 않으면 당장의 매매가와 임대료를 안정시키는 힘은 제한적일 수밖에 없다.

용적률 상향 조치를 통해 사업성과 분양 물량을 개선할 수 있으나, 도로와 교통 등 기반시설 부담이 함께 늘어나는 데다 최근 오름세를 보인 공사비가 사업성을 상쇄하는 변수로 작용한다.

결국 실수요자 입장에서는 발표된 후보지 수치에 일희일비하기보다는 실제 착공과 준공 일정, 그리고 재건축을 통해 새로 추가되는 순증가 가구 수를 냉정하게 구분해 살펴봐야 한다.

서울의 가용 부지 부족이라는 현실과 정비사업에 긴 시간이 걸린다는 상반된 조건이 공존하는 만큼, 정부와 서울시가 중장기 도심 공급 체계를 얼마나 정교하게 구축하느냐에 승패가 갈릴 것으로 전망된다.