전국적으로 준공 후 미분양 물량이 3만 가구 가까이 쌓인 상황에서도 경북을 비롯한 일부 지방의 주택 착공 물량이 급격히 늘어나는 기현상이 나타났다.

올해 6월 말 기준 전국 준공 후 미분양 2만 9786가구 중 84.2%인 2만 5091가구가 지방에 집중되며 지역 건설 시장의 재고 부담이 심화됐다.

대구 3575가구, 부산 3292가구, 경남 3226가구, 경북 2973가구 순으로 악성 미분양이 심각하지만 상위 10개 지역 중 6곳은 오히려 상반기 착공을 늘렸다.

특히 경북의 상반기 착공은 8242가구로 지난해 같은 기간보다 459.2% 폭증했으며 충남 285.4%, 전남 121.4%, 인천 102.6% 등의 순으로 가파른 증가세를 보였다.

공공 매입 확대와 위험의 공공 이전 논쟁

착공 급증은 과거 인허가와 금융 약정 일정이 순차적으로 진행된 결과이지만, 공공의 미분양 매입 방침이 시장의 자율적 공급 조절을 약화시켰다는 지적이 나온다.

정부는 지방 건설경기 연착륙과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실을 막기 위해 한국토지주택공사(LH)의 지방 준공 후 미분양 매입 물량을 3000가구에서 8000가구로 확대했다.

동시에 매입 가격 상한을 감정평가액의 83%에서 90%로 올려 유동성이 묶인 시행사와 건설사, 대출 금융기관의 자금 회수 숨통을 터주었다.

재고 주택이 현금화되면 연쇄 부도를 차단할 수 있지만, 감정가 90% 수준의 매입은 향후 집값 하강 시 손실과 관리 비용을 공공 부문으로 넘기는 결과를 초래할 수 있다.

분양가 인하 등 자구책을 마련하기보다 공공 매입을 기대하고 공급을 지속하는 도덕적 해이를 자극한다는 우려가 번지는 이유다.

이에 경실련 등 시민단체는 감정평가액 기준 대신 사업자가 최저가를 제시하게 하는 역경매 방식을 도입해 공공의 재정 손실을 최소화해야 한다고 강조한다.

금융기관 역시 높은 매입가에 의존해 대출을 회수하기보다 부실 위험 분담 책임에 동참해야 향후 무분별한 대출 심사를 막을 수 있는 구조가 만들어진다.

단순히 매입 총량을 채우는 데 그치지 않고 입지와 생활권 실수요를 세밀하게 검증해야 공공임대 전환 후 장기 공실이라는 부작용을 예방할 수 있다.

시장 왜곡 방지와 성패 가를 핵심 지표

민간 사업의 이익은 개별 주택 사업자가 가져가고 실패 위험만 공공 재정으로 넘겨받는 구조가 고착되면 정책 효과에 대한 불신이 커질 수밖에 없다.

매입 주택이 실제 입주로 이어져 지역 주거 안정에 기여하지 못하고 빈집으로 남는다면 미분양 부실을 공공 장부로 유예한 것에 불과하다는 비판을 받게 된다.

따라서 지방자치단체의 일자리나 교통망 계획과 연계해 산업단지 주변 등의 실제 수요가 검증된 주택을 위주로 선별 매입하는 지혜가 요구된다.

향후 LH의 실제 매입 할인율과 공공임대 입주율, 경북 등 착공 급증 지역의 미분양 해소 여부가 이번 매입 정책의 성공을 판가름할 전망이다.