전세 물건이 마르고 보증금이 크게 뛰면서 아파트 전월세 시장에서 버티지 못한 세입자들이 빌라나 다세대 주택으로 떠밀려 가고 있다.

올해 1월부터 5월까지 전국 아파트 전월세 거래가 7.2% 감소하는 동안 서울 아파트 거래 역시 12만 8천51건에서 11만 9천722건으로 6.5% 줄어들었다.

반면 같은 기간 서울의 연립·다세대·단독 등 비아파트 거래는 24만 4천369건에서 25만 9천853건으로 6.3% 늘어나며 아파트 공급 부족의 여파를 고스란히 받았다.

실제로 지난 7월 5일 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만 7천551건으로 2년 전보다 14.5% 줄었으며, 대출 규제 발표가 있었던 지난해 10월 중순과 비교해도 14.8% 감소했다.

치솟는 보증금과 공급 가뭄이 불러온 나비효과

매물이 귀해지자 가격도 가파르게 상승해 올해 1월에서 5월 서울 아파트 평균 전세 보증금은 2년 전보다 19.1% 올랐으며 지난해 같은 기간보다도 4천500만 원 넘게 상승한 6억 5천875만 원을 기록했다.

전세 부담을 피하려 월세로 눈을 돌려도 순수 월세 평균이 2년 전보다 약 25% 높아진 137만 3천 원에 달해 매달 지출하는 주거비 부담이 만만치 않다.

이 같은 전세 품귀 현상의 밑바탕에는 전국적인 아파트 입주 물량 감소라는 공급 공백이 자리 잡고 있다.

전국 아파트 입주 물량은 지난해 32만 가구에서 올해 23만 8천 가구, 내년에는 17만 5천 가구로 줄어들며 서울 역시 올해 3만 2천 가구에서 내년 1만 9천 가구까지 감소할 전망이다.

새 아파트 공급이 줄어들자 세입자들은 상대적으로 보증금 규모가 작은 빌라와 다세대 주택을 현실적인 대안으로 선택하고 있다.

올해 연립·다세대 주택의 평균 전세 보증금은 2억 3천764만 원으로 2년 전의 2억 2천800만 원대보다 오르긴 했지만 아파트에 비하면 상승 폭이 작았다.

다만 비아파트 시장은 전세사기 여파와 보증 리스크가 여전히 남아 있어 임차인이 보증보험 가입 여부나 선순위 권리 관계를 직접 확인해야 하는 부담을 안게 된다.

보증금 부담에 월세화도 빨라져 올해 1~5월 서울 아파트 전월세 거래 중 월세 비중은 처음으로 50%를 넘긴 51.3%를 기록했고 비아파트는 78.4%까지 치솟았다.

대출 규제와 계약 갱신 속에 가려진 세입자의 계산기

앞으로 아파트 입주가 줄어드는 동안 전세대출 보증 축소나 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대가 겹치면 세입자가 감당할 수 있는 보증금 상한선은 더욱 낮아질 것으로 분석된다.

서울이 높은 보증금으로 몸살을 앓는 반면 지방은 아파트 입주 물량 감소와 생활권별 공급 차이가 맞물리며 비아파트 전월세 거래 증가 폭이 더 크게 나타났다.

주거비 상승을 피하려 기존 집에 남는 계약 갱신 비중이 46.0%로 늘었고 이 중 갱신요구권 사용도 절반을 넘겼지만, 계약이 끝나는 시점에는 결국 오른 시장 가격과 마주해야 한다.

결국 아파트를 벗어나는 흐름은 선택의 확장이 아니라 부담의 이동에 가까우므로 임차인은 보증금 회수 가능성과 월 지출을 함께 따져보는 정밀한 계산이 요구된다.