정부가 20년간 공원으로 묶여 있던 용산 미군기지 반환 부지에 대규모 도심 주택을 공급하는 방안을 공식 검토하면서 부동산 시장에 거센 파장이 일고 있다.
정부가 13일 발표한 주택 신속공급 방안에 따르면 전체 300만㎡(약 90만7천 평) 규모의 용산공원 부지 중 약 10분의 1인 30만㎡(약 9만 평) 어린이정원에 5천~2만 가구를 짓는 시나리오가 부상했다.
이는 본체 부지 전체를 공원으로만 조성하도록 규정한 2007년 용산공원조성특별법의 원칙을 20년 만에 다시 논의하는 출발점으로 꼽힌다. 다만 5천~2만 가구는 용적률과 주택 면적을 전제로 한 검토 시나리오이며, 공급량과 사업 방식·착공 일정이 확정된 계획은 아니다.
용적률과 주택 면적에 따라 공급량이 최대 네 배까지 출렁이는 가운데, 법 개정과 토양 정화 비용 등 선결 과제가 첩첩이 쌓여 있는 것으로 나타났다.
용적률 따라 4배 갈리는 공급량과 험난한 법·정화 문턱
업계에서는 어린이정원에 용적률 300%를 적용해 전용 59~84㎡ 면적으로 지을 경우 5천~6천 가구, 500%까지 높이면 최대 1만 가구를 공급할 수 있을 것으로 내다본다.
여기에 청년과 신혼부부를 위한 소형 주택 위주로 고밀도 설계를 적용하면 공급량이 최대 2만 가구까지 늘어날 수 있다는 관측도 나온다.
용적률 300%와 500%는 대지면적 대비 연면적을 각각 세 배(90만㎡)와 다섯 배(150만㎡)로 짓는 계산이지만, 도로와 학교, 공원 등 공용공간을 제외하면 실제 주거 면적은 크게 줄어든다.
가구 수가 5천 가구에서 2만 가구로 늘어나는 과정은 단순한 수치 조정을 넘어 주거 면적 축소와 건물 층수, 교통량 급증, 인프라 부담을 통째로 바꾸는 선택으로 풀이된다.
과거 제시된 청년 기본주택 10만 가구 구상과 비교하면 어린이정원 2만 가구는 20% 수준에 그쳐, 본체 부지 추가 활용 없이는 격차를 좁히기 어렵다.
가장 먼저 넘어야 할 문턱은 본체 부지의 용도 변경과 매각을 엄격히 금지하고 있는 현행 특별법 조항을 개정하는 일에 달려 있다.
관련 개정안이 법제사법위원회를 통과해 20일 본회의 처리를 앞두고 있지만, 법안 통과 이후에도 공원 조성계획 변경과 도시계획 심의, 교통·환경영향평가 절차를 차례로 거쳐야 한다.
전체 반환 대상 부지 중 현재 반환율이 약 30%에 불과한 상황에서, 오염 조사 범위와 정화 기간, 미군과의 비용 분담 기준을 확정하지 못하면 착공 시기를 잡기조차 어려울 것으로 분석된다.
도심 공급 편익과 공원 축소 부담의 정밀한 셈법
국공유지 활용으로 토지 매입비를 아끼고 도심 공급을 늘리면서 개발 이익으로 공원 조성과 정화 비용을 충당할 수 있다는 점은 매력적인 선택지로 꼽힌다.
반면 공원 면적은 한번 고밀 개발로 채워지면 영구히 되돌리기 어려워 도로와 학교 건설까지 감안한 체감 녹지 훼손 부담이 적지 않다는 지적도 맞선다.
분양과 공공임대 비율, 토지비 반영 방식, 분양가와 임대료가 아직 정해지지 않은 데다 상하수도와 지하철 등 기반시설 확충 비용까지 고려하면 단순 가구 수만으로 실익을 따지기 어렵다.
서울시와 인근 주민의 반발을 줄이고 공급의 실효성을 확보하려면, 법 개정 문구와 정화 일정, 밀도별 종합 비용을 투명하게 공개해 사회적 합의 채비를 마쳐야 할 것으로 풀이된다.
