정부가 확정 전 세제개편안을 공개한 이후 한 달 동안 서울 아파트 매물이 12% 급증한 반면 강북 주요 단지의 매매가격은 0.5% 넘게 뛰며 뚜렷한 온도차를 나타냈다.
부동산 빅데이터 업체 아실이 집계한 결과 서울 아파트 매물은 8월 3일 6만409건에서 같은 달 30일 6만7천695건으로 늘어나 12%의 증가율을 기록했다.
반면 한국부동산원 조사에서는 중랑구가 0.56% 올랐고 성북구와 강북구가 0.55%, 도봉구와 노원구가 0.54% 뛰며 외곽 중저가 단지의 가파른 상승세를 보여줬다.
고가주택을 둘러싼 세금 부담 우려와 지역별 대출 한도가 맞물리면서, 가격대마다 서로 다른 매도와 매수 압력이 서울 부동산 시장에 나타난 결과로 풀이된다.
강남 매물 쏠림과 중저가 신고가가 엇갈린 배경
서울 전체 매물의 38.3%는 강남구 1만1천41건, 서초구 8천975건, 송파구 5천903건 등 강남 3구에 집중되며 매도세 쏠림을 보였다.
마포구와 성동구, 동작구 등 이른바 한강벨트 주요 지역에서도 아파트 매물이 서울 전체 평균치보다 훨씬 빠르게 늘어나는 흐름을 뚜렷하게 보여줬다.
1주택자의 장기보유특별공제 한도를 10억원으로 묶는 개편안이 예고되자, 보유 기간이 길고 양도차익이 큰 은퇴 가구를 중심으로 세금 불안감이 커졌다.
압구정과 반포 일대에서는 직전 최고가보다 10억~30억원 낮춘 매물이 등장했으나, 매수자들의 관망세가 짙어지며 실제 거래는 뚜렷하게 줄어들었다.
반대로 노원·도봉·강북 등 서울 외곽 중저가 지역은 6억원 한도의 정책 대출을 활용해 내 집을 마련하려는 실수요층의 매수세가 꾸준히 이어졌다.
고가주택 매수를 포기한 실수요자들이 중저가 매물로 눈을 돌리면서, 노원구 상계주공1단지 전용 41.3㎡는 8월 14일 5억8천만원에 신고가 거래를 썼다.
해당 아파트는 7월 말 5억2천만원에서 8월 8일 5억6천만원으로 오른 뒤 추가 상승했으며 1년 전 3억3천만원대보다 약 2억5천만원 급등한 수준을 보였다.
결국 고가 시장은 세금 부담이 매물을 쏟아내게 만들고, 중저가 시장은 전세난과 대출 가능선이 매수를 떠받치는 서로 다른 가격 경로를 형성하고 있다.
세제 변수와 수급 불균형이 좌우할 집값 방향타
현재 세제개편안은 아직 최종 법안이 아니어서 향후 국회 논의를 거치며 공제 한도와 적용 대상, 유예 시점이 바뀔 수 있는 상당한 정책적 변수를 안고 있다.
전세 매물 부족이 세입자의 매매 전환을 부추기며 가격 하방을 지지하지만, 향후 대출금리가 상승할 경우 중저가 단지의 매수 여력을 크게 제약할 수 있다.
따라서 강남 3구 매물이 실제 거래로 이어지는 비율과 강북 중저가 단지의 거래량, 전세가 변동률 추이를 면밀하게 대조하며 시장을 관찰할 필요가 있다.
서울 부동산 시장은 단일한 평균 지표로 묶기 어려우며 세제가 확정되기 전까지 강남 매도 압력과 강북 수요 쏠림이라는 두 갈래 흐름을 분리해 읽어야 한다.
