한국부동산원 조사에서 서울 아파트 평균 전세가격이 2년 새 8,268만 2천 원 올랐다. 2년 전 계약을 맺고 만기를 맞은 서울 아파트 세입자들의 보증금 부담이 단기간에 가파르게 불어났다.

2024년 8월 5억 5,394만 6천 원이던 서울 평균 전셋값은 지난달 6억 3,662만 8천 원으로 올라섰다. 2년 전 시세와 비교한 서울 아파트 전세가격의 상승률은 14.9%를 기록했다.

이로써 서울 아파트 전셋값은 종전 최고점을 넘어섰다. 2022년 1월 기록했던 역대 최고가 6억 3,424만 3천 원을 지난달 금액이 넘어서며 4년 7개월 만에 역대 최고가를 새로 썼다.

전체 전셋값을 순서대로 세웠을 때 한가운데 자리한 중위 전세가격도 크게 뛰었다. 2024년 8월 4억 8,000만 원이던 중위 전셋값은 지난달 5억 6,000만 원으로 8,000만 원인 16.7% 상승했다.

송파구 1억 8,000만 원 폭등과 수도권을 앞지른 상승세

서울 안에서도 자치구에 따라 세입자가 짊어진 무게는 크게 갈렸다. 송파구 아파트 평균 전세가격은 2024년 8월 7억 5,734만 4천 원에서 지난달 9억 4,137만 1천 원으로 치솟았다.

송파구의 2년 전세 상승률만 24.3%에 달했다. 2년 전 계약을 맺은 송파 세입자가 같은 지역에서 전세를 다시 얻으려면 평균 1억 8,400만 원 이상을 더 마련해야 해 서울 평균보다 1억 원 높았다.

강동구 아파트 평균 전셋값도 지난달 6억 375만 1천 원을 기록하며 2년 전보다 1억 292만 7천 원 올랐다. 전세를 재계약하거나 새로 얻으려는 세입자들은 억대 목돈을 추가로 얹어야 하는 처지다.

영등포구 아파트 평균 전셋값은 지난달 6억 4,325만 8천 원으로 9,954만 1천 원 뛰었고, 성북구 아파트 평균 전셋값도 2년 새 8,400만 5천 원 올라 지난달 5억 3,263만 3천 원을 나타냈다.

서울의 보증금 오름폭은 수도권 이웃 지역을 앞질렀다. 같은 2년 동안 경기도 아파트 평균 전세가격 상승률은 11.4%였고 인천은 8.5%에 그쳐 서울의 전셋값 상승 속도가 경기와 인천을 크게 웃돌았다.

전세보증금에 이어 매달 내는 월세 부담도 함께 늘어났다. 서울 아파트 월세 세입자의 월평균 월세는 2024년 8월 132만 원에서 지난달 164만 1천 원으로 2년 사이 32만 1천 원인 24.3% 불어났다.

반면 월세 세입자가 맡긴 보증금은 거의 줄지 않았다. 2024년 8월 1억 9,614만 4천 원이던 서울 아파트 월세 평균 보증금은 지난달 1억 9,565만 2천 원으로 불과 49만 2천 원 내리는 데 그쳤다.

자치구별 월세 인상 폭도 가팔랐다. 서초구 아파트의 평균 월세는 지난 2년간 76만 6천 원 올라 37.5% 뛰었고, 영등포구 아파트 평균 월세 역시 2년 동안 40만 4천 원 오르며 35.5% 상승했다.

송파 월세 84만 원 폭등과 매물을 잠근 규제의 그늘

월세가 가장 매섭게 오른 곳 역시 송파구였다. 송파구 아파트 평균 월세는 2년 사이 84만 8천 원 치솟았다. 2년 전과 비교한 월세 상승률만 56.2%에 달해 서울 전체 평균 상승률을 크게 넘어섰다.

송파구 아파트의 중위 월세는 지난 2년 동안 보증금에 변동이 없었지만 월세액만 91만 원 뛰어 69.2% 상승했다. 보증금 변동 없이 순수 월세만 91만 원이 올라 세입자의 매달 주거비 지출을 키웠다.

전셋값과 월세가 나란히 뛴 배경에는 공급 가뭄이 자리 잡고 있다. 신규 입주 물량이 부족한 상태가 이어지는 가운데 기존 주택에서 시장에 새로 풀리는 전월세 신규 매물마저 동시에 말라붙었다.

부동산 규제 정책도 시장의 매물 유통을 가로막았다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 데다 대출 규제와 실거주를 중심으로 한 세제개편안이 함께 추진되면서 임대 매물 공급을 잠갔다.