올해 2분기 새로 실행된 주택담보대출 평균액이 2억 829만 원으로 뚝 떨어지며 2013년 통계 작성 이후 가장 가파른 감소 폭을 기록했다.
이번 평균 대출액은 지난 분기보다 2,110만 원 줄어든 수치로, 2024년 4분기 이후 약 1년 반 만에 최저 수준으로 주저앉은 것으로 나타났다.
7월 기준 전국 아파트 중간가격인 3억 2,800만 원과 견주면 63.5%를 충당하지만, 수도권은 36.9%, 서울은 19.7%에 그쳤다.
서울 아파트 중간값인 10억 5,500만 원을 감안할 때 평균 대출금은 집값의 5분의 1에 불과해 지역별 자금 격차가 더욱 뚜렷해졌다.
규제 비율과 가격 착시가 부른 현금 부담의 현실
비규제지역에서 LTV 70%를 적용하면 2억 829만 원의 대출로 약 2억 9,756만 원 상당의 집을 살 수 있지만 취득 부대비용 외에 8,927만 원의 현금이 더 필요하다.
전국 중간가격 아파트를 같은 조건으로 매수하려면 2억 2,960만 원의 대출이 필요해 이번 평균 실행액보다 2,131만 원을 추가로 확보해야 한다.
규제지역 LTV 40% 기준에서는 같은 대출로 5억 2,073만 원짜리 주택을 계산할 수 있으나 매수자가 손에 쥐어야 할 자기자금만 3억 1,244만 원에 달한다.
수도권 및 규제지역은 15억 이하 6억, 15억 초과 25억 이하 4억, 25억 초과 2억 등 총액 상한이 묶여 고가 주택일수록 현금 동원력이 거래를 가른다.
서울 아파트 평균 매매가가 13억 6,214만 원으로 중간값보다 훨씬 높은 현상은 초고가 단지가 평균치를 끌어올린 가격 왜곡을 선명하게 보여준다.
연령대별로는 40대 대출액이 3,537만 원, 30대가 2,632만 원 줄어 감소세를 주도한 반면 20대는 2억 3,217만 원으로 늘어 역대 최고치를 썼다.
전체 신규 대출에서 30대가 43.7%, 40대가 24.5%를 차지해 주축을 이뤘고 비중 6%인 20대는 1인당 대출 규모가 커져 상환 위험을 키웠다.
기존 주담대 평균 잔액은 1억 6,193만 원으로 불어났으며 30대는 2억 3,419만 원, 20대 역시 사상 처음 2억 원을 넘어선 것으로 파악됐다.
대출 착시 경계와 실수요자의 철저한 자금 역산
신규 대출액 축소가 전체 가계의 부채 부담 완화를 의미하지 않는 만큼 평균 2억 829만 원을 자신의 대출 한도로 착각해서는 안 된다는 지적이 나온다.
실제 대출 한도는 40% 수준의 DSR 규제와 소득, 기존 부채에 따라 달라지므로 감당할 수 있는 월 원리금에서 주택가격을 거꾸로 계산해야 안전하다.
취득세와 중개수수료, 이사비와 관리비 등 부대비용을 포함하고 계약금과 잔금 지급 시기에 맞춘 현금 흐름을 사전에 점검하는 자세가 필수적이다.
향후 3분기 대출 추이와 수도권 첫 주택 구매자 비중을 면밀히 분석해야 대출 규제가 집값과 가계부채를 실질적으로 잡았는지 평가할 수 있을 것으로 보인다.
