“정부가 팍팍 밀어주는 줄 알았더니”…집 한 채당 빚만 ‘이 정도’? 결국 초비상

한국토지주택공사(LH)가 통합공공임대 한 채를 공급할 때 떠안는 빚이 지난해 2억8800만원까지 치솟았다.2021년 1억7900만원과 비교하면 불과 몇 년 사이에 60.9%나 급증했다.

2일 공개된 집계에 나타난 한 가구당 실제 사업비는 2억2600만원에서 3억6500만원으로 61.5% 뛰었다. 반면 정부지원단가는 1억5000만원에서 2억1100만원으로 40.7% 늘어나는 데 그쳤다.

정부의 내년도 공적주택 공급 목표는 올해보다 12% 이상 많은 21만8000가구에 달한다. 이 가운데 공공임대가 17만2000가구로 가장 큰 비중을 차지해 재무 부담의 뇌관으로 꼽힌다.

집값 부담을 낮추는 주거 안정 정책의 이면에서, 실제 공사비와 지원금 사이의 벌어진 간격이 고스란히 LH의 차입금과 이자비용 청구서로 넘어가는 구조가 핵심 쟁점으로 떠올랐다.

커지는 사업비 격차와 차입금 위주의 조달 구조

통합공공임대는 영구·국민·행복주택을 하나로 묶어 저소득층과 청년에게 공급한다. 의무기간 30년에 임대료는 시세의 35~90% 수준이어서 사업자가 건설비를 회수하는 데 오랜 시간이 걸린다.

가구당 부채 2억8800만원은 실사업비에서 정부 출자금을 뺀 뒤 기금 융자와 공사채 발행으로 조달하는 금액이다. 정부지원단가는 이 산식에서 차감하는 출자금과 직접 일치하지 않는다.

정부는 역세권 입지와 중형 평형을 반영한 보편형 임대주택에 6조2000억원을 새로 투입한다. 공급 물량뿐 아니라 면적과 품질을 함께 끌어올리면서 투입 재원의 규모도 함께 커졌다.

주택도시기금의 통합공공임대 융자 예산은 올해 8236억원에서 내년 1조4063억원으로 70.8% 늘어난다. 반면 자본을 늘려주는 출자 예산은 1조4793억원에서 1조5497억원으로 4.8% 증가에 그친다.

공사비가 오를 때 정부 지원단가를 늦게 조정하면 초기 비용 부담은 착공 단계의 LH에 고스란히 쌓인다. 사후에 정부 출자가 늘어나더라도 이미 발행한 공사채의 이자 비용은 되돌릴 수 없다.

2억8800만원에 17만2000가구를 단순 곱해 전체 신규 부채를 계산할 수는 없다. 주택 유형과 토지비, 착공 시점이 제각각이지만 가구당 격차가 좁혀지지 않으면 총부채는 늘어난다.

LH의 중장기 재무관리계획은 부채비율이 올해 239.0%에서 내년 250.5%, 2028년 262.1%로 뛴 뒤 2029년 260.3%에 달할 것으로 전망했다.

총지급이자비용 역시 올해 2조8894억원에서 2029년 3조6019억원으로 7000억원 넘게 불어난다. 연간 이자 부담이 커지면 주택 유지보수와 신규 사업에 쓸 가용 현금이 줄어든다.

주거복지 지속성과 재무안전판을 가를 확인 지표

LH의 직접시행 확대는 또 다른 변수다. 택지 매각과 달리 직접 집을 지으면 대금 회수가 늦어지고 공사비를 더 조달해야 하지만, 현재 2029년 재무전망에는 이 영향이 빠져 있다.

임대 자산과 장기 현금흐름이 뒷받침하는 정책 부채는 일반 운영손실과 성격이 다르다. 다만 저렴한 임대료 속에서 이자비용이 커지면 유동성 부족이 올 수 있어 부채 만기 구조를 함께 봐야 한다.

부채만 의식해 공급을 줄이면 청년과 취약계층이 민간 전월세 시장의 주거비 부담으로 밀려난다. 표준건축비와 토지비 상승분을 지원단가에 적절히 반영하고 장기 저리 자금을 확보하는 일이 핵심이다.

앞으로 확인할 세 숫자는 실사업비와 정부 출자금의 격차, 직접시행을 반영한 수정 부채비율, 연간 지급이자다. 17만2000가구를 짓고도 LH가 다음 주택을 이어 지을 수 있는 자금 구조가 절실하다.