“이제 집주인에게 전세금 안 준다?”…정부가 꺼낸 ‘회심의 카드’ 보니 ‘논란’

주택도시보증공사가 세입자의 전세보증금을 부동산 프로젝트파이낸싱에 투자해 임대인에게 연 4%대 수익을 지급하고 보증금 원금도 전액 보장하는 안심신탁 도입을 추진한다.

세입자는 안전하게 보증금을 돌려받고 집주인은 자금을 직접 굴리지 않고도 정기 수익을 챙길 수 있지만, 투자 손실이 발생할 경우 이를 메울 최종 책임 주체가 모호하다.

공사 사장은 이론상 운용 손실이 발생할 가능성을 인정하면서 궁극적으로 정부가 손실을 책임지는 제도적 지원 체계가 필요하다는 입장을 밝혀 적잖은 파장을 일으켰다.

결국 전세 사기 방지와 서민 주거 안정을 위한 안전망 구축 비용이 공공기관의 준비금을 넘어 나랏빚과 정부 재정 부담으로 전가될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

부동산 PF 투자의 변동성과 수익률 격차

보증부 PF 사업에 투자하더라도 공사 지연과 분양 경기 침체, 원자재 가격 상승이 겹칠 경우 원금 회수 시점이 크게 늦어지거나 부실 손실로 이어질 위험을 안고 있다.

단순 시뮬레이션으로 전세금 3억 원에 연 4.5% 지급률을 적용하면 연 1350만 원이 나가는데, 운용수익률이 4%에 그치면 관리비용을 빼기도 전에 150만 원의 결손이 난다.

수익률 0.5%포인트 차이가 미미해 보이지만 신탁 자금이 1조 원으로 불어나면 연간 손실액은 50억 원으로 급증해 공공기관의 재무 건전성을 갉아먹는 요인으로 작용한다.

임대차 만기가 도래하면 전세금을 즉시 반환해야 하지만 PF 대출금 회수는 공사 일정에 묶여 지연될 수 있어 만기 불일치에 따른 추가 유동성 확보 비용도 발생한다.

정부는 LH 보유 주택 500가구를 시작으로 시세 20억 원 이하 주택까지 사업을 넓힐 계획이나 단순 가입 가구 수보다 실제 연체율과 운용 손익을 투명하게 공개해야 한다.

운용 손실이 발생했을 때 임대인의 약정 수익을 삭감할지, 공사 준비금으로 충당할지, 정부 재정으로 메울지 등 구체적인 손실 흡수 순서를 명확히 정립할 필요가 있다.

임대인에게 보장하는 수익률이 고정형이면 시장 금리 하락 시 공공 부담이 가중되고, 변동형이면 집주인의 참여 동기가 약화될 수 있어 정교한 산식 설계가 요구된다.

기존 전세보증금 반환보증 재원과 신탁 운용 자금이 섞이지 않도록 두 업무 사이에 엄격한 방화벽을 세우고 분기별 손익 공시 체계를 의무화해야 한다는 지적이 나온다.

재정 부담 차단과 세부 실행안의 과제

세입자의 원금을 지켜주면서 임대인에게 따박따박 이자를 안겨주는 장밋빛 구상 이면에는 피할 수 없는 금융 운용 리스크와 천문학적인 관리 비용이 도사리고 있다.

공공이 제공하는 이중 보증 약속이 지속 가능하려면 기대 수익률 제시에 앞서 위기 시 손실을 분담할 단계별 장치와 한도를 선제적으로 확정해야 한다는 목소리가 높다.

정부가 조만간 내놓을 9월 세부 대책에서 정부 재정의 최종 보전 한도와 손실 준비금 적립 기준을 얼마나 구체화할지가 제도의 성패를 가를 핵심 변수로 꼽힌다.

정교한 손실 방지책이 빠진 채 안심신탁이 무리하게 확대될 경우 공공의 보증 책임이 눈덩이처럼 불어나 결국 국민 세금 부담으로 귀결될 위험이 크다는 지적이 나온다.