국토교통부의 자체 임대인 설문조사 결과 안심신탁 수익률을 연 4.85%로 가정했을 때 참여 의향을 밝힌 비율은 약 20% 수준에 그친 것으로 나타났다.
전세보증금 3억 원 기준 연 1455만 원, 월평균 121만 원가량의 세전 수익이 발생하지만 실제 지급률과 구체적인 세제 혜택은 아직 확정되지 않았다.
집주인 입장에서는 주택도시보증공사가 약속한 기대 수익이 기존의 직접 월세 수입과 비교해 실질적인 득실이 되는지 신중하게 비교하는 것으로 분석된다.
결국 월세 미납 위험과 각종 수선비, 보증료 및 건강보험료 인상분 등을 모두 제외하고 손에 쥐는 최종 세후 순수익이 제도의 성패를 가를 것으로 풀이된다.
직접 월세와의 득실 비교와 세제 변수
설문에서 제시된 4.85%는 단순 가상 수치이며 정부는 실제 지급률로 연 4~5% 안팎을 검토한 뒤 오는 9월에 구체적인 세부안을 확정할 채비를 마쳤다.
전세보증금 규모에 따라 2억 원은 연 970만 원, 5억 원은 연 2425만 원의 세전 수익이 단순 계산되지만 실제 통장에 꽂히는 금액은 달라질 수 있다.
안심신탁에 맡기면 목돈 운용은 불가능해지지만 임대료 미납 위험을 완전히 지울 수 있고 등록임대사업자의 보증 가입 의무도 덜어내는 장점이 나타났다.
반면 직접 월세를 놓으면 보증금을 유연하게 굴리고 임대료를 조정할 수 있으나 세입자 미납과 공실 위험, 시설 수선과 보증금 반환 책임을 스스로 감당해야 한다.
정부가 신탁 소득에 대한 세제 지원 방침을 밝혔으나 구체적인 소득 구분과 공제 기준이 확정되지 않아 금융소득종합과세 편입 여부는 여전히 불투명하다.
특히 은퇴자 계층을 중심으로 신탁 수익 탓에 건강보험 피부양자 자격이 박탈되거나 보험료가 급증할 수 있다는 우려가 제기되어 제도 설계를 주시하고 있다.
임대인의 참여가 저조하면 임차인을 위한 안전 매물이 부족해지는 반면, 지나친 세제 혜택은 공공 재정 부담과 과세 형평성 논란을 부를 위험을 안고 있다.
따라서 단순한 표면 수익률보다 공실 발생 시의 지급 기준과 주택 수선 책임 범위, 중도 해지 조건 등 세부 계약 항목들이 투명하게 먼저 공개되어야 한다.
공급 확대를 위한 과제와 적정 기준 마련
시세 20억 원 이하 주택을 소득과 자산 제한 없이 공급 후보로 두었으나 오는 10월 임대인 모집이 부진할 경우 11월 임차인 공급도 연쇄 차질을 빚게 된다.
보증금이 커질수록 집주인의 지급액이 불어나는 구조인 만큼 전세금을 인위적으로 높이려는 왜곡을 막기 위한 사전 시세 심사 기준이 엄격히 작동해야 한다.
정부가 내놓을 최종안에서는 기대 수익률 제시를 넘어 건강보험료 처리 방식과 공실 및 수선비 분담 기준, 보증금 상한선 등이 구체적으로 드러나야 한다.
오는 10월 모집에서 집주인 5명 중 1명의 관심이 실제 주택 공급으로 이어져 시장에 안착할 수 있을지가 안심신탁의 첫 성패를 가를 분수령으로 분석된다.
